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　　近期，全国很多地方因开发商楼盘烂尾问题，引发业主集体强制停贷的现象！

　　经搜索开发商楼盘烂尾的相关判例，针对楼盘烂尾后，购房者是否应当继续偿还银行按揭贷款的问题，以如下案例进行浅析：

　　案例一

　　开发商逾期违约交房，购房人依据合同约定解除权，诉至法院请求解除两合同，《商品房买卖合同》及《按揭贷款合同》解除后，仍要求购房者对剩余贷款承担还款责任，不仅与《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第21条第2款规定不符（符合第21条第2款规定时，根据权利义务平衡，实际已免除购房人偿还剩余贷款的责任），而且明显不合理地加重了购房者负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

　　--（2019）最高法民再245号《民事判决书》、（2017）最高法民终683号《民事判决书》。

　　基本案情：

　　2015年8月12日，王某1与开发商公司签订《商品房预售合同》，购买开发商公司开发的西宁市商业用房一处，交付时间为2015年10月30日前。王某1首付元，剩余7397万元按揭贷款。

　　2015年8月14日，王某1、王某2、王某3与银行、开发商公司签订《借款合同》，约定：王某1等三人向银行借款7397万元。

　　2015年8月14日，王某1与银行、开发商公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王某1以其购买的西宁市商业房产商业用房为前述贷款提供抵押担保，担保方式为抵押加阶段性保证。

　　后因开发商公司违约逾期交房，购房人王某1依据合同约定解除权起诉开发商及银行，要求解除《商品房买卖合同》及《住房按揭贷款合同》，后经法院生效判决，判决解除《商品房买卖合同》及《住房按揭贷款合同》；开发商向王某1返还首付款元及利息（按银行同期同类贷款利率计算）、返还已还贷款本金及利息；开发商向银行偿还剩余贷款本金及利息（按住房按揭贷款合同约定计算）；开发商向银行偿还完剩余贷款本息后，银行协助开发商涤除涉案房产抵押权。

　　后银行认为，《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第21条第2款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”在《按揭贷款合同》解除后，基于合同相对性原则，该条规定并未免除购买人（借款人）的还款义务。

　　法院裁判：

　　遂银行将购房人诉至西宁中院，西宁中院一审判决驳回银行诉求。

　　银行不服一审，上诉至青海高院，青海高院二审改判，认为根据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款之规定，作为商品房出卖人的开发商将其收到的购房人的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上说是购房人委托开发商向银行归还贷款本息，银行所还款项就是购房人的还款，故购房人作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。

　　购房人申请最高院再审，撤销二审判决，维持一审。最高院认为“若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”

　　案例二

　　因某楼盘烂尾无法交付，后开发商破产清算，购房者与开发商管理人协商后解除了购房合同，后购房者停止偿还按揭贷款。购房者被银行诉至法院，嘉兴中院二审判决，银行剩余按揭贷款由开发商继续偿还、购房人无需偿还。

　　基本案情：

　　2014年，上海的许某在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许许某支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请。经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许许某因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许某继续支付剩余贷款。

　　法院裁判：

　　一审法院审理后认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许某与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许某归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220万余元。

　　许先生不服一审判决，提起上诉。

　　嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为《个人购房借款及担保合同》解除后，许某应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许某交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某主张解除《个人购房借款及担保合同》，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

　　至于《个人购房借款及担保合同》第38条约定，法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高人民法院司法解释相抵触的内容，加重了许某的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

　　最终，嘉兴中院二审判决由开发商承担剩余贷款的还款责任，对银行提出的由许某归还剩余贷款、支付利息等请求不予支持。

　　案例三

　　楼盘烂尾，若银行未将购房人贷款发放至预售资金监管账户，购房人有权不予还贷。（2018）粤民申7516号《民事裁定书》、（2017）粤13民终1881号《民事判决书》。

　　基本案情：

　　黄某购买开发商开发的某楼盘，后黄某向招行按揭贷款，银行按揭贷款下来后，银行并未将按揭款发放至开发商的商品房预售款专用账户，而是支付至该开发商开立的其他银行账户，后来开发商未如期交房，黄某将银行诉至法院，要求停止偿还房屋按揭贷款。

　　法院裁判：

　　广东高院认为：本案中，招行与黄某签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行未将贷款支付至开发商就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄某已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。综上，招行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

　　关于锵锵

　　广东锵锵律师事务所成立于2014年9月，本所在不良资产处置法律专业、民事法律专业、公司法律专业、公司解散及破产清算法律专业、刑事法律专业等法律专业服务领域具有丰富的经验和资源，特别擅长处理不良资产清收、收购、重组，以及破解疑难民商事法律纠纷。本所秉承“客户至上、专业高效、细致尽责”的服务理念，坚持以客户的需求为核心，为客户提供优质、专业的法律服务，最大限度保障客户的合法权益。

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　　作者：韩提提

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