作者：李春谊北京市中咨律师事务所高级合伙人，首都经济贸易大学兼职研究生导师，中国政法大学法律硕士学院兼职教授，长期从事征信业法律实践及理论研究，担任多家征信机构法律顾问

　　最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注。据网上流传信息显示，截至7月13日，全国已有至少100个烂尾楼的业主发出集体公告宣布强制停贷，涉及包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省市。

　　业主选择停止偿还贷款并非恶意违约，而是认为所购房屋长期停工是由于开发商将建设资金挪作他用导致的，而贷款银行存在违规发放贷款、未履行资金监管义务的过错。

　　在建商品房烂尾过去偶有发生，但本次大规模的烂尾显然与前段时间部分房产企业自身运营、部分地区房屋预售及其配套制度执行有关。而如此大规模的集体宣布停贷风潮，更为前所未有。

　　部分业主知道欠贷会影响其个人征信，但表示“饭都吃不上了，还在乎征信？”

　　本次烂尾停贷风潮事出有因、情有可原，但根据国家关于征信业相关的法律规范，相关的欠贷记录会被报送并收录于央行征信中心，对个人信用形成负面影响。针对上情况，购房人可积极行使法律赋予的征信异议权、征信声明权，以维护自己合法权益、降低失信风险。

　　一、何为“上征信”

　　“上征信”通常指个人信用信息被收录于中国人民银行建立的个人信用信息基础数据库（“央行个人信用数据库”）。依据《征信业管理条例》《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》等规范，商业银行及其他接入机构有义务向央行个人信用数据库准确、完整、及时地报送与之发生借贷、担保等关系的主体信用信息。央行个人信用数据库由央行征信中心管理及运营。接入机构可基于本人的授权或法定事项向央行征信中心查询个人信用报告。在最新版的央行个人信用报告设有“信贷交易违约信息概要”栏目，分为“被追偿信息汇总”（基于法院判决欠贷信息）以及“逾期（透支）信息汇总”（无须法院判决而由接入机构报送）两类。其中“逾期（透支）信息汇总”会体现逾期账户类型、数量、逾期总共月份，逾期金额等信息。

　　如果贷款行向央行征信中心报送烂尾欠贷业主未按期还款的信息，则在该业主的个人征信报告中会体现相关信息，也就是“上征信”。上征信不一定影响业主的正常工作及生活，但必然会影响金融机构对业主的信用风险评价。在业主拟向金融机构申请贷款（银行可决定是否批贷、授信额度等），或已申请贷款的贷后风险管理（银行可宣布贷款提前到期）等事项上，“上征信”确实会形成负面影响。

　　房屋烂尾属于开发商的严重违约行为。购房人既可主张开发商就逾期交房支付违约金或赔偿损失，也可解除与开发商的购房合同同时解除相关的与银行的《借款合同》《抵押合同》。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

　　根据上述司法解释以及相关最高院案例（（2019）最高法民再245号），购房人解除购房合同及相关的担保合同的，即可免除向银行偿还剩余按揭贷款的义务。但在与此同时，购房人可积极行使法律赋予的征信异议权、征信声明权，以降低逾期记录所带来的负面影响。

　　二、如何“提异议”

　　《征信业管理条例》第二十五条规定：信息主体认为征信机构采集、保存、提供的信息存在错误、遗漏的，有权向征信机构或者信息提供者提出异议，要求更正。

　　征信机构或者信息提供者收到异议，应当按照国务院征信业监督管理部门的规定对相关信息作出存在异议的标注，自收到异议之日起20日内进行核查和处理，并将结果书面答复异议人。

　　经核查，确认相关信息确有错误、遗漏的，信息提供者、征信机构应当予以更正；确认不存在错误、遗漏的，应当取消异议标注；经核查仍不能确认的，对核查情况和异议内容应当予以记载。

　　《金融信用信息基础数据库个人征信异议处理业务规程》（银征信中心〔2013〕97号文）对于个人征信异议申请流程予以了详细规定。

　　根据上述规范，个人认为信用报告中的信息存在错误、遗漏的，可以亲自或委托代理人向征信中心、征信分中心提出异议申请。异议内容应包括贷款机构名称、贷款种类、贷款发放日期和贷款合同金额，以及个人认为存在错误的数据项及理由。如异议得以成立，则征信中心将对异议进行更正。

　　但根据前述分析，在购房合同及担保合同未解除之前，购房人仍应承担向银行偿还借款的义务，逾期数据不构成错误。因此，信用异议更适用于已通过争议解决程序解除购房合同及担保合同，从而免除了偿还贷款义务的情形。

　　三、如何“发声明”

　　《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第二十四条规定：对于无法核实的异议信息，征信服务中心应当允许异议申请人对有关异议信息附注100字以内的个人声明。个人声明不得包含与异议信息无关的内容，异议申请人应当对个人声明的真实性负责。

　　征信服务中心应当妥善保存个人声明原始档案，并将个人声明载入异议人信用报告。

　　根据《金融信用信息基础数据库个人声明业务规程》（银征信中心〔2013〕97号），个人需要就添加个人声明的，可以到人民银行分支机构现场提出申请，或是将申请材料邮寄至征信中心处理。个人声明不得包括与信用报告信息无关的内容，个人应当对个人声明的真实性负责。

　　声明应明确描述个人声明所涉及的业务，以便于查询者准确定位声明信息。例如对贷款信息发表声明时应描述贷款机构名称、贷款种类、贷款发放日期和贷款合同金额。

　　笔者建议烂尾停贷业主应在异议中描述停贷原因，包括开发商逾期交房的时长、是否进行诉讼、是否主张解除合同等内容，并明确个人停止偿付贷款的合法理由及依据，在何种情况下恢复还贷的声明。

　　征信中心受理征信声明的，个人声明内容将在个人信用报告中与逾期贷款相关的内容同时展示。查询机构在依法查询业主信用报告时，即可了解到业主欠贷的原因及背景，利于更为全面、客观地显示业主信用情况。

　　因此，个人声明更适用于购房合同及担保合同尚未解除，逾期理由成立与否尚未确定的情形。

　　综上，烂尾断供值得同情，但由此产生的失信风险也不可轻视，业主可积极应用征信法律规范所赋予的异议权及声明权，以降低失信风险。

　　本文发出之前，笔者注意到银保监会有关部门负责人已对近期烂尾停贷现象作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。笔者希望上述风险处置工作中包含征信类举措，征信机构通过履行其法律职责及社会责任，以化解危机、保障各方合法权益、推进新时代社会信用体系建设。

　　来源：新浪财经意见领袖专栏

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