近日，济南市城乡建设委拟定了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）》，推出系列买房优惠政策，其中提到首套房商贷最低首付款比例不低于总房价的25%，贷款利率不低于基准利率的0.7倍；二套房最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。随着二孩的全面放开，许多家庭都想换个大房子，记者了解到，各驻济银行对二套房的政策已经比较优惠且较为统一，商贷首付比例4成，利率是基准利率的1.1倍。

　　首套房利率普遍9.5折，最低到了8.5折

　　青岛银行某驻济网点的个贷经理吴先生告诉记者，一个月前，青岛银行将首套房的最低首付比例从30%下调到了25%，且还清房贷再买房的也算首套房，大约一周前又将利率降到了8.5折。“前些日子是青岛先推出房贷利率8.5折，经过和开发商的谈判，现在济南也能做到8.5折，当然前提是除青岛银行8.5折外，其他驻济银行对首套房利率普遍执行9.5折，个别优质客户可到9折，以现行5年以上贷款基准利率4.9%来计算，9.5折的折后利率为4.655%。

　　而在首付最低比例方面，多数银行执行25%，少数执行30%。还有的银行根据婚姻状况来区分，如农业银行，考虑到一个人的还款能力较弱，单身购买首套房者至少首付30%，若已婚则为25%。

　　房贷利率下调空间不大，银行称7折不现实

　　根据济南城乡建设委的上述意见稿，首次买房和首套房结清贷款后再买房者，贷款利率不低于基准利率的0.7倍。对此，银行方面大多表示，要想回到2008年的7折利率“不现实”。

　　齐鲁银行零售部主管王宗强告诉记者，现在齐鲁银行的房贷利率基本打9.5折，少数优质客户可到9折，“9折已接近极限，现在存贷款利差越来越小，银行利润下滑，本就日子不好过，所以房贷利率下调空间不大，7折是不可能的。如果再降，银行可能出现倒挂现象，利率太低了，银行可能收缩房贷业务，百姓买房贷款难，也不是一件好事。”

　　贷款没还清再买房，首付4成利率上浮10%

　　28日，记者走访十几家有房贷业务的驻济银行，发现各家银行对二套房的政策较为一致，即对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，最低首付款比例执行40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，即1.1倍。

　　如果首套房的贷款已经还清，再用商贷买房的话，不少银行将其认定为“首套房”，利率和首套房一样可打9.5折。不过各家银行对首付比例要求不一样，多数执行30%，而青岛银行、齐鲁银行、邮储银行等少数几家银行则完全复制“首套房”政策，不仅利率一样打折，首付比例最低也可到25%。

　　下月起，50万房贷月供可省近400元

　　不过房贷利率下调并非都在元旦，具体看合同

　　今年，央行连续5次降息，五年期以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%。还有几天2015年即将结束，众多房贷族的月供会有哪些变化，每月能省多少钱？记者从济南各大银行了解到，按照房贷利率调整规则，降息一般普遍在次年元旦生效，然而并非所有银行都如此。银行业内人士表示，形式有三种，利率调整还要看与客户签订的合同。

　　市民穆先生向记者算了一笔账。他在2011年7月份申请了50万元30年期个人住房商业贷款，选用的是目前最为普遍的等额本息的还贷方式。以去年最后的利息调整日（2014年11月22日）计算，他的月供为3046元；在2016年元旦之后，当房贷年利率执行4.9%的新标准时，他的月供为2654元。月供要比以前少还了392元。如果年尾的最后几天央行基准利率不再发生变化，也就是说，在经过今年多次降息之后，他一年将少还4700元。

　　12月28日，记者咨询多家驻济银行了解到，央行降息后新办的房贷立即执行新贷款利率，而存量房贷还款部分，不同的银行执行日期不同，一般情况下是在降息后的次年元旦开始执行新利率。

　　基本分为以下三种方式：

　　一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年的年初（通常是1月1日起）执行新利率；

　　二是满年度调整，即每还款满一年，调整执行新的利率；

　　三是双方约定，根据跟客户签订的协议时间调整，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。

　　通常，包括工行、农行、建行等在内的大多数银行遵循第一种方式，也有少数银行采用后两种方式，如齐鲁银行部分网点就采用第二种方式，实行的是对年对月对日的调息。工商银行一网点个贷部工作人员表示，并不是所有“老房贷”都从明年1月1日执行新利率标准，具体要看房贷合同约定，有些约定是从客户贷款日期算起，一年之后调息。另外，次年调整时利率是否打折，也要看合同约定。建议市民一定要在还贷日前致电贷款行，弄清楚自己的房贷调整方式，保证还款账户中有足额资金划扣，以避免产生逾期。

　　（济南时报记者翁利丹高建华）

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