在商品房按揭贷款商业模式下，因开发商逾期交房，购房者行使解除权，解除与开发商的商品房买卖合同，进而导致购房者与银行的贷款合同亦被解除。此种情况下，购房者是否需要向银行履行还款义务？本文在案例的基础上对此问题进行探讨。

　　一、商品房按揭贷款商业模式下各方当事人的权利义务关系

　　通常情况下，商品房按揭贷款商业模式涉及三方主体之间的双重合同法律关系，三方主体即开发商、购房者和银行，双重合同法律关系即商品房买卖合同关系和商品房担保贷款合同关系。在商品房买卖合同中，开发商有义务交房，购房者有义务支付房款；在商品房担保贷款合同中，银行向购房者提供贷款，所贷款项直接支付给开发商，购房者向银行承担还款责任，开发商向银行承担阶段性保证责任。

　　在合同正常履行的情况下，开发商取得购房款，购房者取得房屋，银行每月从购房者处取得还款。但是一旦发生开发商逾期交房的违约情况，部分购房者可能选择行使合同解除权，解除与开发商之间的房屋买卖合同，此时就会涉及到按揭贷款如何处理的问题。

　　二、商品房买卖合同解除情况下贷款合同的处理及当事人诉讼地位的确定。

　　（一）贷款合同因无法实现合同目的也必然解除。

　　贷款合同并非商品房买卖合同的从合同，并不会随着商品房买卖合同的解除而自然解除。但是贷款合同具有特殊性，购房者需要以所购房屋作为担保物为贷款合同提供担保以实现购房目的，当商品房买卖合同解除后，购房者已确定无法取得原本用于抵押的商品房，故贷款合同的目的也无法实现，合同必然解除。

　　（二）当事人诉讼地位的确定

　　解除合同必然是由合同一方当事人提出，实践中不同的提出主体及提出方式也会导致当事人诉讼地位的不同。

　　最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。根据上述规定当事人的诉讼地位，具体来说，有以下几种情况。

　　1、购房者起诉开发商解除商品房买卖合同，银行作为第三人参加诉讼。

　　对于银行而言，案件的审理结果直接影响到银行债权的实现，在购房者起诉开发商解除商品房买卖合同的诉讼中，银行有权作为第三人参加诉讼。如果诉讼中银行未提出诉讼请求，属于无独立请求权的第三人，那么案件仅处理商品房买卖合同，对房屋首付款、利息及相关损失的赔偿作出处理。如果诉讼中银行提出解除贷款合同，银行属于有独立请求权的第三人，贷款合同纠纷与商品房买卖纠纷合并审理。

　　2、银行就贷款合同单独起诉。

　　如果银行就担保合同纠纷另行起诉，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　3、购房者同时起诉开发商和银行，银行作为被告参加诉讼。

　　购房者亦可以同时起诉开发商和银行，要求解除商品房买卖合同和贷款合同。在肖某、陈某与上海某房地产公司、某银行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案[1]中，银行认为自己不应作为被告，应作为有独立请求权第三人参加诉讼。对此，法院认为，银行系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同，诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式为被动参加，只不过在被告主体不适格时，法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人对案件标的有独立请求权，参加诉讼的方式为主动要求参加。本案购房者起诉时一并要求解除商品房预售合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的银行列为被告，并无不当。

　　三、贷款合同解除的后果及银行贷款的还款责任主体问题。

　　如果单单从合同相对性角度考虑，商品房买卖合同解除，开发商应将购房者支付的购房款及购房贷款一并返还给购房者，并赔偿因违约给购房者造成的损失。贷款合同解除，购房人应当返还全部贷款，银行返还购房人已经偿还的贷款本金及利息，银行可要求购房者承担因合同解除导致的损失，因开发商逾期交房导致商品房买卖合同解除，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终亦由开发商承担。

　　但是商品房按揭贷款商业模式有其特殊性，银行贷款并非发放给购房者，而是由开发商直接收取。故最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　上述规定明确了开发商有责任将收受的购房贷款的本金及利息返还银行。但是该条并未明确购房者是否还需要向银行承担还款义务，司法实践中对此也存在争议。

　　在前述肖某、陈某与上海某房地产公司、某银行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案中，上海市一中院认为，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是商品房买卖合同司法解释之规定的应有之义。故判决：开发商向购房者返还购房款并赔偿利息损失；开发商向购房者返还已由购房者偿还的贷款本息；开发商向银行偿还剩余贷款本息。

　　在周某、东莞市某公司等金融借款合同纠纷案[1]中，广东省高院再审认为，因最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定，并未免除买受人作为借款人应向贷款银行承担的还款义务，故二审法院对一审法院的错误判决予以纠正，不予支持购房者请求银行返还其已偿还的贷款本息，并停止偿还贷款的主张，亦无不妥。

　　在上述周某案中，因商品房烂尾无法过户，导致商品房买卖合同解除，进而导致贷款合同解除。周某在不存在任何过错的情况下，既没有得到商品房，还要向银行还贷，尽管法律上来说周某可以申请执行开发商的财产，可实践中多数情况下开发商已经无财产可执行，烂尾楼也无人接盘。全部的责任最终都落到购房者身上，这显然并不公平。

　　在最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一的建设银行青海省分行诉王某等三人及越州房地产开发公司金融借款合同纠纷案[2]中，最高院认为，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。故认定购房者在此种情况下不承担还款义务。最高院同时认为，贷款合同中关于解除合同后由购房人返还剩余贷款的条款，不合理地加重了购房人的责任，属于无效的格式条款，对购房者不具有约束力。

　　和前述肖某案相比，尽管结果上购房者均不需要承担还款责任，但是不同于上海一中院简单的“为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累”，最高院充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，指出避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。笔者认为，本案对于商品房按揭贷款模式下，开发商逾期交房、购房者行使合同解除权情况下银行贷款的处理方式具有较强的参考意义。

　　脚注（向下滑动阅览）

　　[1]（2013）沪一中民二（民）终字第325号

　　[2】(2018)粤民申4775号

　　[3]（2019）最高法民再245号

　　●本文作者●

　　陈慧玲

　　上海德禾翰通律师事务所律师

　　业务领域为民商事诉讼

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