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SUMMER
一份神秘的购房合同
小郭是我顾问单位的员工，有一天很神秘地拿出了一份《商品房买卖合同》，小郭是买家，某开发商是卖家，房子位于武汉的光谷，地段不错，户型也不错。我赶紧恭喜小郭，年纪轻轻就实现了房产梦，你找我是开发商逾期交房了吗？还是房屋质量有问题？小郭说都不是，房子质量没问题，也早就交房了，但是房子还没给我们，还在开发商的手里......我想听到这里，大家可能都一头雾水，这又是什么样的操作呢？
事情真相
THETRUTHOFMATTER
原来，小郭的房子是他妻子单位开发的，开发好了后，因为房产销售不是太景气，开发商为了套现，于是就和单位的员工签订房屋买卖合同，且由员工向银行申请房屋贷款，表面看起来和普通的房屋销售是一样，但其实是开发商为了套取银行的贷款，用于资金周转。
小郭的心思
现在小郭的妻子也要离开单位了，他想真正的要回房子。小郭认为，虽然首付是开发商出的，但购买合同和贷款合同都是由小郭签的，而且和开发商之间也没有签订补充协议之类的，他愿意把首付款给开发商而得到房产。
现在房子的价格小涨了一点，小郭的算法对他而言是划算的，那么他想要回房子的要求能实现吗？为了弄清事实，我又问了他几个问题：
问
房子相关的合同原件、购房发票之类的你手上有吗？
问
交房后你去办过验房手续吗？
问
目前房屋是什么状态，物业水电费都是谁交的啊？
都没有，只是表面上签了合同，后面的都没参与。
答
法律分析
合
同
成
立
首先，房屋买卖合同成立的条件是什么？根据法律规定，合同双方只要意思表示一致就可成立，本案中签订购房合同就是意思表示一致的体现，双方在合同上签字或盖章，房屋买卖的合同就成立了。
合
同
效
力
其次，法律还需要评判合同的效力。一般的民事法律行为（签订合同是一种典型的民事法律行为）在成立后就生效了，但是在评判法律行为的效力时，民事行为的有效性还需考虑以下三点：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。必须同时满足以上三点，民事行为才有效。如果但凡一点不满足，就会造成民事行为的法律效力不稳定，或是出现瑕疵，从而导致不同的法律后果。
01
关于民事行为能力
比如未成年人瞒着父母偷偷往游戏里充值一万元，未成年人为无民事行为能力人（不满八岁）或是限制民事行为能力人（八周岁以上），充值一万元的行为时他不具有相应的民事行为能力，所以如果是八岁以下的孩子，充值行为无效，游戏平台应该退款，如果是八岁以上的孩子，需要他的法定代理人追认，否则也无效，游戏平台也要退款。
02
关于意思表示真实
本文中，小郭和开发商之间虽然签订了购房合同，但其实并不是双方真实意思的表示，所以也会导致合同无效。《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。房地产开发企业为了套取银行贷款，使用企业职工或熟识人员的身份证件与开发企业自身签订商品房买卖合同，既非合同双方当事人的真实意思表示，也没有实际履行，合同效力应当认定为无效。具体理由为：双方当事人在签订房屋买卖合同后，开发商一直持有、保管房屋产权证及相关过户发票、收据等原件，且一直占有使用出售房屋，买房人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非真实意思表示，应为无效合同。
Q
是否涉及刑事犯罪？
A
此种情形下，因为目的是为了套取银行贷款，那么双方的行为是否涉及刑事犯罪呢？立丰所的刑事律师陈亮的观点为：我国《刑法》第一百七十五条之一规定了骗取贷款罪，专门对采用虚假手段骗取银行信贷资金、票据承兑、金融票证的行为作了规定。
案例中，开发商与员工签订虚假房屋销售合同，骗取银行贷款，改变信贷资金用途，用于生产经营。若造成银行重大损失或有其他特别严重情节的，需承担骗取贷款罪的刑事责任，最高可面临七年有期徒刑和罚金的刑事处罚。
另外，对于意思表示是否真实，在实践中还存在另一类型，因为意思表示有瑕疵，比如意思表示不自由，即因相对方或是第三人的胁迫作出的意思表示，或是欺诈、重大误解，以及乘人之危导致的显失公平，这些均是由于进行民事行为时意思表示出现了问题而为的民事行为，最后导致该部分民事行为可通过人民法院或是仲裁机构要求撤销，但撤销和确认无效的法律后果均是一样的，即民事法律行为无效或被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
03
关于违反法律法规的
强制性规定及公序良俗
这种情形在实际办案过程中是遇到比较多的。比如建设工程领域，发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，签订的建设工程施工合同无效；建设工程必须进行招标而未招标的，建设工程施工合同无效；在农村宅基地上房屋买卖的案件中，农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效；还有在家庭领域，如果配偶一方将共同财产私下赠与给婚外异性，也会因违反公序良俗而无效。这些需要结合专门领域的法律规定从而去分析合同是否违反了强制性规定，它要求从法律制定的主体、适用范围、时间先后，以及法律规定具体的内容是否具有强制性规定等各方面去衡量。关于公序良俗在实践中的运用就相对比较粗泛，公序良俗一般是指公共的秩序和善良的风俗，适用的标准并不是太明确，但可以从一般的经验法则和普通老百姓朴素的逻辑中去推论。
04
关于恶意串通
《民法典》中除了以上情形的民事行为无效外，还规定了另一种情形，即第154条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。有人可能会提出恶意串通与前面讲的虚假意思表示存在重复，为什么要分开规定呢？两者其实不一样，在虚假表示的民事法律行为中，行为人与相对人所表示出的意思均非真意，而恶意串通的双方当事人所表达的都是内心真意，二者尽管在法律后果上相同，但不可混淆。尽管在某些情况下，双方通谋的虚假表示也表现为主观上的恶意，且同时损害了他人的合法权益，但二者的侧重点不同，不能相互替代。（来源于《最高人民法院关于民法典的理解与适用》）
“
结语
所以，最后笔者提示小郭，想要房子的诉求很难实现，赶紧退出开发商的购房合同，注销网签备案，同时还要解除和银行的贷款协议，尽快了结此事，不要影响自己的购房名额，也不要延误自己真正买房的时机，天上不会掉馅饼，有也是不合法的。
本文作者
邱丹
公司法律事务
婚姻及财富法律事务
编辑：刘曼玉
作者：邱丹
审核：邱丹
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