抵押权预告登记是否具有和正式抵押同等的效力？办理了期房抵押，法院能不能支持优先受偿权？这是近年来，各银行普遍关注的问题。对于这一问题的回答，关系到银行大量预购商品房贷款的资金安全，关系到期房买卖交易模式能否正常继续。2020年12月31日最高人民法院公布了《关于适用有关担保制度的解释》，其中第五十二条对这一问题进行了回答。

　　笔者先就该五十二条结合《民法典》相关规定，对抵押权预告登记相关问题探讨如下。

不动产抵押权预告登记效力问题

　　最高人民法院《关于适用有关担保制度的解释》第五十二条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

　　《关于适用有关担保制度的解释》（下称《解释》）第五十二条解决的是“抵押权预告登记是否具备优先受偿效力”的问题。在该条款出台之前，单从法律规定中是无法直接解决“抵押权预告登记是否具备优先受偿效力”这一问题的。

　　预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故此，预告登记仅属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但却并非不动产物权登记。由于我国采用不动产物权登记生效主义，未登记不产生物权效力。所以，按照此前法律规定和法律原则，办理了抵押权预告登记后，并不直接产生抵押权设立的效果。

　　因此，在司法实践中，期房贷款交易购房人逾期后，银行起诉要求实现抵押权的诉求往往无法得到支持。这一现象就导致了期房贷款交易处于不安全的状态，银行的合法权益无法得到保护。

　　第五十二条的颁布，实际上确立了银行办理了抵押权预告登记（期房抵押）的，抵押权自预告登记之日设立。

预告登记失效规定的理解

　　《民法典》第二百二十一条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　《解释》第五十二条除了确认了抵押权预告登记的效力的同时，给出了一个限制条件，即不具备办理抵押登记条件的法院不予支持，如尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等。

　　未首次登记、登记财产不一致都好理解，但对于抵押权预告登记已经失效这一情形，在司法实践中，产生了不同理解。

　　第一种理解：抵押权预告登记自首次登记起九十日内未申请登记的，抵押权预告登记失效。

　　第二种理解：抵押权预告登记自不动产登记至购房人名下之日起九十日内未申请登记的，抵押权预告登记失效。

　　笔者更赞同第二种理解。

　　从立法目的来讲，在第一种理解之下，大多数抵押权人（银行）的抵押权预告登记均已失效，又回到了期房贷款交易处于不安全、银行的合法权益无法得到保护的状态。这显然是与《解释》第五十二条立法目的背道而驰的。而第二种理解，则可以很好地解决这一问题。另外，预告登记失效制度设计的本质目的是为了督促权利人在权利行使条件成就之时及时行使权利。首次登记完成后，抵押权人并不能直接进行抵押权登记，而是需要将不动产登记在购房人名下，才具备不动产抵押权登记的条件。第一种理解将“能够进行不动产登记之日”理解为“首次登记之日”，显然低估了抵押权的登记设立条件，违背预告登记失效制度设计目的。

　　从法律条文本身来讲，《民法典》第二百二十一条第二款中的“不动产登记”一词的外延应当包括不动产所有权登记、不动产抵押权登记等等。那么，对于该款规定就应当针对不同情况，作出不同的理解。如，对于不动产所有权的预告登记，自能够进行所有权登记之日起90日内未申请的，失效；对于不动产抵押权的预告登记，自能够进行抵押权登记之日起90日内未申请的，失效。对于银行期房贷款交易来讲，抵押权登记的前提条件为所有权登记，即只有不动产登记在购房人名下之后，才具备不动产抵押权登记的条件。所以，第二种理解更符合《民法典》原文的含义。

　　从抵押权预告登记的现实情况来看，不动产登记部门未将不动产首次登记90天或3个月（原《物权法》规定三个月）后的抵押权预告登记标注为失效，或取消其预告登记，而是使其一直处于正常登记状态。这使得抵押权预告登记一直拥有物权公示效力，具备办理抵押权登记的客观条件。

　　综上所述，在处理银行期房贷款纠纷中，对于银行仅办理了抵押权预告登记、不动产尚未登记到购房人名下超过90天，且无其他导致抵押权无法登记情形的，人民法院宜直接支持银行优先受偿权的诉求，并确认抵押权自预告登记之日起设立。