烂尾楼业主无需还贷,吗?

我的身份证号是4101开头,近10年从事的是律师工作,却难以给“强制停贷”业主们想要的答案。---题记近日朋友圈里疯传一篇文章,标题是《最高法:烂尾楼的风险不应全由购房者承担》,当然也有类似的主题,诸如《祥子决定不拉车了》《商品房预售制该取消了》之类的。围绕的都

烂尾楼业主无需还贷,吗?

烂尾楼业主无需还贷,吗?

  我的身份证号是4101开头,近10年从事的是律师工作,却难以给“强制停贷”业主们想要的答案。

  ---题记

  近日朋友圈里疯传一篇文章,标题是《最高法:烂尾楼的风险不应全由购房者承担》,当然也有类似的主题,诸如《祥子决定不拉车了》《商品房预售制该取消了》之类的。围绕的都是大量楼盘烂尾的环境下,上百小区业主“强制停贷”引发的相关理念。

  我琢磨了一下,谈几点我的看法。

  一、那份最高法判决书到底意味着啥?

  几个关键词:解除合同,开发商向银行还贷款,开发商向业主还首付;还有一个隐藏的关键词:退房。

  那份最高院的判决书认为,房子烂尾了,合同解除了,业主购房的目的无法实现了,开发商应当负责分别还款,业主不再具有向银行返还贷款本息的义务。

  我国不是一个判例法国家,然而最高法的文书对于下级法院确有一定的影响力,也就是说,业主现在要求解除购房合同,银行起诉要求还款,是有一定的可能性不用偿还贷款本息的。

  问题是,业主确定真的考虑好要解除购房合同吗?

  1、为什么会烂尾?

  开发商说白了就是盖房的。

  开发商购买土地使用权需要钱,另外需要购买钢筋混凝土需要钱,雇人来干活需要钱,机器设备轰鸣作响需要钱【简而言之就是人材机都需要钱】。

  钱的来源无非是两条线:其一是业主的购房款,另一就是贷款(合作款)。而业主的购房款又分为两部分:一部分是自掏口袋交的首付款不需要还;另一部分就是银行或者亲友的贷(借)款,是需要还的,因为现在全款买不起或者留着现金有更好的打算不划算。

  烂尾的原因是:开发商手头的现金不够把房子盖起来了,或许还有巨额负债在追债。

  至于现金去哪了,为什么会有巨额负债,不在这个标题下讨论。

  2、要不要退房?

  这是一个数学题,也是一个趋利避害的选择问题。

  那么在烂尾的情况下,且退房可以不还贷款时:

  如果你的房款是100万,首付是1万,贷款是99万,恐怕很多人会选择退房。

  如果你的房款是100万,首付是99万,贷款是1万,那么恐怕没人会退房。

  然而实际情况多是房款100万,首付30万,贷款70万。退房的话,70万贷款是不用还了,可是首付30万也转为债权了。不退房的话,房子什么时间交付遥遥无期,贷款又得还,还完的房价也许还没有买的时候高。

  我知道,这个选择很难。

  3、我有一个朋友

  我有一个朋友购买了一套商业用房,没烂尾。

  买的时候周围同等情况是1万元/㎡,但是这个开发商卖1.5万还是有很多人争相去买,只是因为开发商捆绑了一个条件:买多少平方送多少平方,但是送的房子不在规划设计图里临时搭建,有永久使用权。

  这样一来就相当于7500元/㎡了,买到就是赚到。

  规划中的房子如期盖成了,可送的房子有关部门不让盖了,业主集中维权,维权的时候问有关部门提前为什么不制止、问能不能把规划变更了等等等等,但未果。

  朋友遂找到我。

  我的意见是:不在规划设计图里的房子就是违建,最初的根儿上就出了问题,这送的房子实现不了。可以要求规划内的办证,规划外的退钱,并使规划内的单价回归到1万元/㎡,甚至到7500元/㎡。

  朋友最终在维权群里跟团儿委托了其他律师,每人几百元的律师费,统一起诉。

  开庭时开发商的律师抛出了极其优厚的和解条件:同意解约退房,同意原价退钱和赔付违约金,银行贷款开发商负责还,业主的首付及违约金分几期退还,且当庭就每户当场退一万。

  这诚意可以说是满满当当,于是业主纷纷签约领钱,法院案结事了成为了化解群体矛盾的典型案件。

  然后呢?

  开发商没有如约付第二笔款,因为退了房,开发商把房屋进行了二次销售,获得的资金用于其他账务归还,最终进入破产程序。

  二次销售中购房的人取得了平价房屋。

  一次销售中观望的人相当于取得了高价房屋。

  跟团诉讼调解的,房子没了,债权进行清算,银行的贷款也因为开发商没有代还而挂了征信。

  所以,真的想好退房了吧?

  二、主动组团停贷

  我听说似乎有上百个烂尾小区的业主主动组团声明停止支付贷款,还与最高院那个判决写在一个文章里。引用我同事的话说“这两个事不说没有关系吧,可以说是毫无关联”,但就是硬生生写进了一个文章里,我都怀疑是开发商雇人写的,万一有业主退房岂不就又有新的资金来源?

  1、主动停贷的后果

  主动停贷之后,在现有的银行政策下,利息不能停止计算的,一旦逾期,开始提高标准计算罚息,次数、天数够了纳入征信。

  征信的后果,主动停贷的人恐怕是知道的,否则也不会组团,组团就是在赌能不能规避这个后果。

  然而还是那句话,现有的政策下,商业银行及其工作人员也不能超出规矩办事,哪怕工作人员真的想。工作人员还得催收,到期没及时还就得给你上征信,总不能因为开发商的违约、业主的抉择,让工作人员失去工作,吧?

  2、银行的抉择

  银行能怎么样嘛。

  它是商业银行,钱不是银行的、更不是工作人员的,而是别的储户或者投资者的,退一步附条件也是股东的。

  业主不付或暂不付银行利息当然可以了,与此同时,储户或者投资者的利息是不是也停一下?

  业主没收到房不给银行本金当然也可以了,毕竟是开发商收到了钱,淘宝花呗买东西没收到还不用还呢。与此同时,储户或者投资者的钱也先不用还了,因为你们的钱在开发商手里,等开发商的钱要回来再还给你?

  显然上述内容的前半句都是合理的,后半句又不合理了。

  这是因为立场不同罢了。

  银行之所以商业化就是因为得适应市场商业化的需要,风险与利润共存,如果一方违约就要付出代价,哪怕他也有苦衷,哪怕他有上百个小区那么多人,毕竟这不是劫富济贫的水泊梁山。

  那也不符合可持续发展。

  所以,银行啥也不会做也不需要做,一切照章办事,等风来,充其量在时间上可以缓缓。

  3、我的判断

  任何目的想要实现,一定要多想想别人能不能为你那么做。

  就主动停贷想要实现的目的而言,一家银行甚至多家银行是难以决策的,还真不完全是贪图那些利息。因为缺乏条件性的因素,比如设定结果为“利息罚息暂停计算、未付款不纳入征信”对应需要条件为当“贷款业主所在小区成为烂尾楼盘”,而烂尾楼盘是银行无法界定的;这就需要住建部门对当“小区符合1或2或3条件时”认定为“烂尾楼盘”,相互配合。

  也就是说,想要实现业主的目的,在全国层面而言需要住建部和央行联合发布公告方为妥当,例如新冠疫情期间逾期还款不立刻计违约责任。

  也就是说,想要实现业主的目的,在地方层面可由市级或省级经过协调后发布公告,在某一区域某一时间段内,原则上不得起诉、卖房要求还款,例如河南省济源市。

  当然,我认为要求某阶段内无需还本付息的步子还是迈的有点大,只要求在某阶段内逾期还款不上征信罚息等惩罚措施较为妥当。

  毕竟相对好实现,而且银行的应收款项并不减免,与此相对应的是业主的收入也没有因为停工而减免。至于业主新增加的租房等损失,完全可以向开发商主张逾期交付违约责任,当然在它还有钱可以还的情况下才有实际意义。

  重中之重的是“保交楼”,除非你已经打算退房了。

  三、后记

  写这个文章的时候我自认为没有带任何立场,也没有收任何人的钱。如果出现了可能涉及经济利益却又很不正确的观点,那只能是因为我视野和水平都有限。

烂尾楼业主无需还贷,吗?

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