不同于前些年炒房那批人，管家的大部分粉丝都是第一次购房，所以对于购房中很多重要的政策层面基本知识并不是完全掌握。后台经常有朋友咨询管家一些常见问题，管家在此尽量用一篇文章把常见的知识点都说一下，方便需要的同学及时查看。建议您收藏起来，防止走丢。
购房资质
京籍家庭
一、已婚京籍家庭（除通州外）：无房的可购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套。
二、单身京籍家庭（包括未婚、离异、丧偶家庭）：在京无房的，可购买1套住房。
三、想在通州买房的京籍家庭，符合本市限购政策的前提下，还需要满足下列条件之一，可在通州购买一套住房：
☆已有1套住房、落户通州3年（含）以上的京籍家庭。
☆已有1套住房、近3年在通州区连续缴社保或个税的京籍家庭。
☆京籍无房家庭。
非京籍家庭
一、在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。
二、若想在通州区购买房屋，还必须符合近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。
通州区购房资质
一、符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：
☆没有拥有住房的本市户籍居民家庭。
☆已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭。
☆已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社保或个人所得税的本市户籍居民家庭。
☆在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社保或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
二、以下家庭，暂停向其出售通州区商品住房：
☆已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及3年在通州区连续缴纳社保和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。
☆无法提供近3年在通州区连续缴纳社保和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
三、商品住房销售管理其他规定不变。
其他情况
一、港澳台侨家庭：在京无房且在境内工作、学习和居留的港澳台侨家庭，可购买1套住房。
二、外籍家庭：持有工作类或记者类签证在境内工作且无房的外籍家庭，可购买1套。
首套住房、二套住房
首套与二套认定标准
目前北京首套房实行的是“认房又认贷”的政策标准。“认房”，是指借款人及借款人家庭（夫妻双方及未成年子女）在北京市无住房。“认贷”，指的是在全国范围内，没有通过贷款购买过住房的记录。其中，贷款记录包括住房商业贷款记录和住房公积金贷款记录（不论是否结清）。
住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房与办公用房。“认房又认贷”的认定标准缺一不可。另外，2017年3月24日，央行营管部发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，指出借款人离婚不满一年的，在申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，均会被认定为二套。
贷款首付及成数
非普通住房定义
个人住房商业贷款与个人住房公积金贷款
两者区别
个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
个人征信
怎么查个人征信？
一、网上查询
购房者想要知道自己的征信情况，可以到网上进行查询，登录中国人民银行征信中心官网-点击马上开始-新用户注册-选择银行卡/问题/数字证书方式进行身份验证-通过后选择征信报告（概括、简单、完整）-提交后等待身份验证码-输入身份验证码后即可查看征信报告。如果选择网上查询征信报告，借款人无需携带资料，只要填写个人信息，接收身份验证码即可，
二、线下查询
在查询自己征信记录的时候，购房者可以选择到中国银行的各个分行去查询，去查询的时候一定要带上本人有效身份证件的原件和复印件，复印件是要留给查询机构备查的。个人有效身份证件包括：身份证、军官证、士兵证、护照、港澳居民来往内地通行证、台湾同胞来往内地通行证、外国人居留证等。
三、自助查询机查询
除了中国银行以外，现在很多银行都有查询个人征信的自助查询机，可以使用人脸识别技术和身份证，对比成功后输入手机号码，就可以打印个人报告简单版或明细版。
什么样的征信能做贷款？
一、征信机构和银行从银行信用中判断消费者的还款能力，判断依据是：行为方式、消费偏好，以往的还款意愿。
二、征信良好的借款人首套贷款可享利率优惠；征信不好，银行可能根据具体情况上浮利率或拒贷。
三、本笔房贷月供不能超过家庭月收入的50%，全部负债月供不能超过家庭月收入的55%。
四、查询个人征信次数太多容易被拒贷；如果近期查询记录过多，而在此期间又没有下卡或者放款记录的话，银行会觉得被征信当事人的资质存疑，多头授信，有可能影响以后贷款申请和信用卡的办理的。
买房贷款征信要求
一、基本信息
包含个人的姓名、身份证、姓名，申请日期，出具日期、婚姻状况等。
二、信贷记录
主要是个人向银行金融机构申请的借贷记录包括信用卡、房贷、经营性贷款、助学贷款等一系列的借贷记录。包括结清，以及未结清等一系列信息。
三、公共信息
个人申请过的通信、水电、燃气、缴税情况等个人信息与情况，还有包括个人的法院信息，比如是否纳入失信被执行人名单。
四、异议记录
查询人对个人的征信有异议时向银行机构申请过的异议，可通过添加声明的方式在该部分中予以反映，如果没有申请过异议，因此也就没有相关记录了。
五、查询记录
个人查询的记录与机构查询的相关信息。一般银行审批信用卡时都会有这个记录
六、说明
说明是征信中心的格式条款，包含需要注意的相关信息，以及异议处理情况处理的意见和征信中心的立场。
什么是LPR利率？
LPR全称为（LoanPrimeRate），即“贷款基础利率”，是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。目前LPR共有18家报价行，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行等各大银行。
人民银行指导市场利率定价自律机制定期对LPR报价行进行评估调整，每月20日（遇节假日顺延）9时前，LPR报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当天9:30公布。目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，1年期和5年期以上的个人住房贷款直接参照相应期限的LPR定价，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率可由银行自主选择参考的期限品种定价。
目前新发放的商贷利率，是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，然后加点形成。这个“加点”是什么意思？——人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。简单来说，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数上加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。目前LPR为4.65%，以北京为例，现在银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，即首套房贷款利率为5.20%；二套房商贷加105个基点，即二套房贷款利率为5.70%。
贷款方式应该选择等额本息or等额本金？
首先说一说两种还款方式的定义，等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息；等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，每月所偿还的金额是固定的。
等额本金刚开始还的多，需要还的总的本金递减，所以利息也递减，等额本息每月的还款数额一样，如果贷款25年的话，等额本金还的利息少，但很多人都会选择等额本息还款法。因为刚买房的时候可能工资水平还比较低，选择等额本金还款压力大，即便工资水平足以覆盖月供的二倍，我们可以用闲下来的资金去做一些投资，这样回报率也比等额本金省的利息高。并且一般来说我们大部分人贷款不会还满25年，提前还款的话，等额本金需要一次性支付的本金虽然更少，但是综合前期多还的本金，两者差额很小，回报率很低，所以选择等额本息更值。
并且因为等额本息月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡。大家也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单来说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息;等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。
其实这也考虑个人家庭情况，如果没有投资理财计划，又不差钱，选择等额本金总的来说换的利息少一点，也可以采用等额本金法。
详解“3.17”新政细则
二套房认定
第一类：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。根据新“国十条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女是被划入家庭范畴内的。子女购房也会按照第二套房政策执行，即需首付60%、利率上浮至1.1倍。
第二类：未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。这种情况下，如果再贷款购房也会被认定为第二套房。根据目前银行认贷又认房的标准，如果不出售现有房产，再贷款购房就是属于第二套房，将按照第二套房政策执行。
第三类：个人名下有全款购置住房，再贷款购房。虽然没有贷过款，但只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，均会被认定为第二套房，按照首付60%、利率上调至1.1倍的贷款政策执行。
第四类：个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房。目前银行对二套房认定是认房又认贷，也就是说虽然这套房产已经出售了，家庭名下没有住房，但因为其有过贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作第二套房。
第五类：首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款。目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算做第二套房。
第六类：婚前一方曾有贷款购房记录，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起。结婚后虽然户口没有落在一起，但是肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时，除要求借款人提供户口簿外，还会要求借款人提供婚姻状况证明或单身证明，所以，另一方再购房时还是会被算作第二套房。
第七类：婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款纪录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时一样被认定为第二套房。
二套房贷款政策
北京买房政策分为北京户口和非北京户口两大类，对于北京市民来说，超两套房不得再购，对于非北京户口来说，满足社保或纳税满5年限购一套。具体来说对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
购买普通住宅，二套房最低首付比例是60%，购买非普通住宅，二套房最低首付比例是80%。
离婚可否规避新政
一、离婚前夫妻双方购买住房时申请过贷款，不管是借款申请人还是共同借款人，也不管贷款是否已经还清，即使双方离婚，离婚后双方组建新的家庭或者仍是单身，本人（或新组建家庭）名下都有贷款记录。
二、夫妻一方曾在婚前贷过款，不管房产已出售或者贷款已还清，家庭名下都有住房贷款记录，再次购房申请贷款时按照二套房政策执行。
“317”新政对环京区域有什么影响？
提高了首套住房的认定标准，与之前相比“认房”且“认贷”，并且根据人民银行解释“认贷”是指全国范围内；缩短了贷款的年限，一定程度上增加了购房人的月供负担。
☆对于第一次购房的人群来讲，和新政前相比没有太大的变化的——首付比例还是35％，40%，没有增加太多，唯一变化就是最长贷款年限由最长30年变更为最长25年，所以首次住房贷款一定要审慎。
☆对于买二套房的人来讲，进一步提高了贷款的门槛。新政前普通住宅的首付比例是50％，非普通住宅是70％，新政后普通住宅提高到了60％，非普通住宅提高到了80％。
“317”新政应如何投资房产？
新政出台后，“房住不炒”的政策基调得到了落地生效，北京房价相对稳定。对于自住刚需型购房者，需要明确自己的需求核心，之后改善住房条件将会付出更大的代价，“首套首贷”的重要性不言而喻。对于投资型购房者，如果资金周转较为紧张，可能需要承担更大的压力。
贷前注意事项
贷前注意事项
一、首付来源不能为贷款资金
首付贷是317政策禁止的，银行提供的贷款产品额度不支持用于购房首付或投资领域。如果购房首付由贷款组成，则证明借款人缺乏还款能力，最终导致贷款审批无法通过；如果按此操作，借款人也将面临巨大的还款压力，容易产生逾期影响个人征信。
二、放贷款前不能变更卡号
贷款会直接根据卡号由银行打入您的储蓄卡中，若更改卡号，贷款将无法关联之前卡号顺利打入，会影响放款速度。
三、确认征信
近期有无在多家银行办理信用贷、是否有逾期、漏还款、负债情况，这些都会影响贷款审批是否通过。
需要准备的资料
一、一手住房贷款
身份证（如已婚提供夫妻双方）、户口本、婚姻证明、还款卡、收入证明、营业执照复印件（加盖公章）/或工牌、首付款凭证（发票/pos单或收据）、购房网签合同、其他财力证明例如银行流水等根据银行要求选择提供。
二、二手住房贷款
买方：身份证件（如已婚提供夫妻双方）、户口本、婚姻证明、还款卡、收入证明、营业执照证件（加盖公章）/有照片的工牌、其他财力证明例如银行流水等根据银行要求选择提供。
卖方：身份证件（如已婚提供夫妻双方）、户口本、婚姻证明（如离婚涉及财产分割还需相关分割证明如离婚协议、法院判决等）、收款卡、交易房屋不动产权证，网签合同、符合银行要求的评估报告。
提前还款
适合提前还款的客户
☆负债敏感：对于有些人来说，对负债相当的敏感，自己的心里面有很大的精神压力，为了想要减轻一点心理压力，可以选择提前还贷。
☆现金充裕，投资渠道单一，留在手中的钱（如银行存款）所产生的利息或收益小于贷款利息。
☆需要通过提前还贷将房产的抵押解除掉，再去用做其他的抵押投资。
不建议提前还款的客户
☆有更好的投资渠道，可以获得高于贷款利息的年化投资收益。
☆利用低利息的住房公积金贷款，提前还贷给自己减轻的压力没有多少。
☆如果你是选择等额本息，如果还贷已经还了一半，或者说选择等额本金，还款已经过了1/3，这种情况，能省的利息相当的有限，不建议提前还贷的，慢慢来还贷，其实也并没有给自己带来多大的压力。
何时提前还款更有利
☆等额本息:前期归还的主要是利息，本金很少，好处是前期的还款压力较小。
☆等额本金:由于提前归还的本金较多，所以总利息较少，因此等额本金更加适合于打算提前归还的人。
