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　　关注“王老师说房”

　　【王老师说房】是一个讲如何通过买房来实现财富自由的。王老师在这里不分享情感类鸡汤，我更倾向于说一点自己对买房赚钱的一些实在干货。

　　“房贷系列”，王老师将用专业，体系，实操，并结合粉丝之前给我的贷款问答和实操案例，让大家对号入座，从0到1，弄明白房贷的问题：

　　为什么买房要贷款？贷款前需要准备什么？各种你用得着的房贷省钱知识？不小心，被贷款折腰了，如何解决？重庆各银行的信贷政策及VIP绿色通道。

　　文/王老师

　　今天这篇是第二篇，第一篇我们讲过《贷款买房的真相，也许你知道？》今天我们给大家讲一下信贷的规划应该怎样做？

　　所谓的专业，就是做的多了，什么都遇到过，什么问题也都解决过，称为专家。

　　但是为什么我们不提前做好一些准备和规划，让问题的几率变小或让房贷这个事情效率更高，额度更高，利率更低，放款更快。

　　很多专业知识是记在专家的小本子里的，并不需要大众去钻研背后的流程，因此也就没有普及的意义。

　　但是房贷是一个多方共同配合方能完美完成的事情，因此我们的买房者，就需要掌握一些基本知识，以便想贷就可以随时贷。随时能用银行的钱才是真正的富人。

　　01评估

　　A.评估家庭资金。

　　B.评估房产价格。

　　首套房的首付是合同价与评估价的三成，二套房的首付是合同价与评估价的四成。

　　如果是老破小的房产都拒绝贷款或会降成数，从1-2成不等。

　　A如果不够，可以采用银行房产抵押消费贷款、银行信用贷、民间房产抵押、民间信用贷（所谓首付贷，最后有解释）

　　B的查询可以通过专业机构查询，比如银行指定的评估公司，或者自己找评估公司咨询。

　　02负债

　　负债指主贷人和参贷人以夫妻为单位的家庭所有名下还款额，如果有接力贷还会查询父母和子女及其配偶的征信。

　　收入，主要是指工资性收入，可能还有各种资产产生的收入。但是职员的工资奖金收入必须要要稳定，金额、入账时间、备注一定要有规律。

　　如果有一笔大额进账，银行是要你给出说法的，那备注一定要显示奖金或者提成只要能够合理地解释，信审才会接受这是一笔收入，否则白搭；

　　股票计算收入：根据证券公司提供的市值单再打折计算成月收入。

　　存款：根据定存单或理财产品合同等折算成月收入。

　　03征信报告

　　逾期怎么看？

　　征信报告除了看到是否有贷款，还有信用卡逾期，其中标准是：两年内不要超过6个1，2个2，1个3，“621”代表逾期次数，“123”代表每次逾期时间，各家银行规定不同，有家银行一年内没有严重逾期都可以受理。

　　家庭主妇怎么包装征信报告？

　　贷款额度小只要收入证明，大额需要流水辅助。报告上显示的“XX有限公司”就能帮他们多增加一笔收入。

　　因此业大家一定要找一家优质企业里“工作”，即使你不申请贷款，也要提前多申请几张信用卡，大小不重要，主要是纪录这家企业和你有关系。

　　办贷款的时候正好离职，而且新公司没有老公司大牌牛逼怎么办？

　　除非真实收入超过原单位，那你也需要及时通过申请信用卡等手段恢复原有单位信息。让你的一切信息好看可信。

　　自由职业该怎么准备，让征信报告更好看？

　　主要是如何提供合理让信审认可的收入。银行是需要先拉出你的征信报告，看到“职业信息”这一栏中有数行单位信息，一般选择最新一家就职单位作为收入证明参考方，如果公司资质普通，就不能作为信用背书，那就要寻找同行业规模较大的公司，千万不要跨行业。

　　04保养流水

　　工资性收入和奖金的最大要素就是稳定，因此我们要找到一个靠谱的人，每月定期几号内转帐一笔资金到专门一张卡上。

　　这笔资金千万不要是整数，最好带着小数点后两位的，备注写工资，转账的人不要换。

　　还有重要的，不能在其他转账交易中看到同一个人，做到六个月以上就可以了，这就作为另一张工资卡或者奖金卡使用了。

　　注意：这张卡不要做银证转账和购买其他理财，也不要一下子把资金全部取出，要做好消费，就像普通购物记录，支付宝或者刷卡都行，多些消费记录比较好看。

　　05倒算贷款额度

　　各个APP找一个一个贷款计算器，输入收入负债，贷款品种的利率，年限后，倒推该买多少价格的房产，记得多算几次而已。

　　06时间

　　银行贷款资金不是这么容易拿的，这事市场上利息最低的资金，门槛必不可少。流程也长，能贷到款的客户，比例30%不到，这是市场供需决定的利率。

　　而在银行做的其他贷款，哪怕材料上看来百分百没问题的，也不能承诺都能批，只能说经验上没问题，以免误导以及给自己造成麻烦，贷款时间那就不确定性了，但早作打算还是比较好的。

　　签合同前一定要了解清楚付款时间节点，尤其是在合同里只能写过户时间段，不要写得太详细，或者约定“xx时间放款”。银行的变数历来你是不可以控制的。

　　对于按揭购房贷款，我们来算一下时间：两家材料齐全，交给信贷员——查询下家房产（三天）——信审审批（一至两周）——审批通过出合同用印（三天到一周）——拿到合同后过户（十四天）——拿到他证交给银行放款（一周）。

　　这是标准时间，过程中如果补充材料，再来个节假日等等，都会有拖延。

　　今天讲了一些基础的准备前奏，下一期，王老师来给大家讲一下在贷款中，我们应该有什么注意事项和准备工作，以便进入实操环节，不至于遇到N多坑来踩。王

　　【王老师说房】还将定期进行语音分享干货，菜单栏点击“5分钟听房”，王老师把房产说给你听。

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