大部分人都是在即将买入房产后，才开始认真的考虑起贷款的问题，前面花了大量的时间在看房选筹的路上，中间各种和中介斗智斗勇整的筋疲力尽，往往容易忽略核心的贷款这环。

　　实际出了问题后，要么由于时间太紧解决不了，白白的错失了贷款机会，要么用了高昂的成本才咽下，如果具备一些基础的金融知识，很多东西都是可以提前预防和规避的。

　　作为金融先锋的我们，以后每周都会给大家分享更多更全的金融信息，在文章的开篇，我们先从征信开始教大家如何读懂征信和管理征信，从而在投资、置业的路上做好铺垫，以便后续的融资。

　　一、征信是什么

　　征信是每个公民都有的一项社会公共信息，由中国人民银行征信中心负责征信系统的运行、收集、管理，并对外提供信用报告，信用评估，帮助客户判断和控制信用风险，进行信用管理的活动。

　　简单的来说，我们日常生活中，只要和银行或者金融机构有交集，就会被记录在征信报告中，并且在下一次交集前拿出来看一下作为重要的参考。

　　征信良好的个人，在申请银行贷款的过程中，不仅有更高的通过率，还能享受更低的利率，更好的还款方式。而如果征信不良的用户，极由可能会被拒贷，就算贷款通过利率和还款方式相对也比较苛刻。

　　二、怎么查征信

　　人行征信报告较为普遍查询的方式主要有两种，

　　第一种相对简单，只需线上查询，直接打开人行官网选择互联网个人信用平台，打开后根据网站提示操作即可，网上查询的版本是被简化后的，没有具体情况，我们主要用来看名下是否有逾期和征信被查询次数，由于信息量小，我们一般称为简版征信。

　　第二种方式得出的是详细版的征信报告，工作日手持本人身份证前往征信查询点自助查询，选择详细版打印，一份完整的征信报告就到手了，由于柜台需要人脸识别，必须本人到场，详细版的征信报告信息量大，正常申请贷款和做其他参考普遍看详版征信。

　　Ps.各区征信处地址

　　另外，不是所有人都有征信报告，如果从来没有办过信用卡，没有贷款，人行大概率没有收录你的征信，这种情况查简版会显示系统还没收录信息，去柜台打报告也是完全空白的，这就是所谓的白户了。

　　柜台征信查询一年内只能免费打两次，超过两次就要收费，而这个查询记录在征信上显示的是本人查询，只要查询不是过于频繁，对贷款视角来看不算负面。

　　很值得注意的是在柜台打好征信报告后，如果要申请贷款建议先把征信给先给信贷员或客户经理看，确定无误准确的根据资金需求匹配方案，把握好查询次数，将个人资质最优化的利用。

　　三、征信是咋样的

　　当纸质版的征信报告拿到手时，我们先看征信报告的构成，了解里面具体有哪些信息，又该如何看。

　　Ps.上下滚轮查看完整版征信报告模板

　　看上面案例里的这份征信报告，我们可以晓得大概征信的模样，只要认真看都能对征信情况有个简单的理解，常规的征信报告只会收录我们已经发生过的关系，社会公共信息部分很多在征信上都比较少见，所以有部分信息没有显示，完全版我们可以看下征信的结构。

　　Ps.详版征信基础框架

　　详版征信基本情况字面概要已经描述的很清楚，并不难理解，细节上由我来给大家做个具体的解析，抓重点讲下征信比较核心和我们房产投资、融资有帮助的部分，我们如果能了解这些东西，对征信信息做有效的捕捉和优化有至关重要的帮助，接下来敲黑板。

　　四、怎么看征信

　　重要的基本信息，个人信息部分有几个非常关键的点，在做贷款的资质审查时看得很重要。

　　居住信息会显示你目前在按揭中的物业，如果有，这也就代表了你是有房人士，有了资产银行对你的态度会友好很多，这是不错的正面信息，不过红本在手的通常是不会显示的。

　　工作单位，在银行系统是至关重要的，银行眼中最理想的客户不一定要收入高最佳，但一定要是个良民，最理想的特点还是有稳定的偿还能力，能让他们省心省事且降低坏账率，铁饭碗一直都是最受银行喜爱的人群。

　　已婚人士也是如此，别小瞧这项信息，成家的人会相对安分稳定，往往自己和配偶的征信良好，在申请贷款的时候整体评分会高一些，银行的友好度好很多。

　　首付几成怎么看，通常鉴别用户房贷为首套或二套，都是以征信部分的个人贷款笔数为准。

　　仔细看框线部分，当这里面显示为0笔，那么恭喜你有宝贵的三成首付名额。

　　如果显示是1笔，房贷在外地的就是首付五成，房贷在深圳首付为七成。

　　如果显示是2笔以上，而且两笔都还在贷款状态，银行就无法再给你发放房贷了，只能全款购买。

　　值得注意是，深圳的公积金贷款并不是由银行发放的，所以并不会在征信上体现，以前做的纯公积金贷都是不会在征信上显示的，还有部分客户经理在上报信息的时候，估计是因为手残点错，把个人住房贷款上到了其他贷款栏目，这两种情况还真是有不少，如果碰巧你是这样，只要房贷笔数显示是0也是可以按三成首付执行的。

　　逾期该怎么看，逾期在银行眼中是征信差的体现，在这部分会体现出你过去五年所有的逾期记录，哪怕只是4年前的几十块钱忘还了，这个记录会一直伴随到你逾期金额结清的五年之后，才会消除。

　　不同的贷款对于逾期的容忍度不同，如果两年内连续3次或者累计6次逾期没用及时还款，大部分信贷产品都是做不了的，又或者在申请贷款的当月正好有逾期记录，这种在银行眼里也是非常恶略，基本是无法申请贷款。

　　这当中很多人不知道的是，个别银行信用卡逾期有3-5天的宽限期，这个时间内忘记还款是暂时不上征信的，建议不要有侥幸心理，及时做好还款动作。

　　信用卡使用率，未销户贷记卡信息中，可以看到您目前有多少张信用卡，总共有多少额度，但还在那个卡最高多少额度，近半年平均使用额度等。

　　在申请贷款的时候，银行会参考用户的信用卡负债，不同的贷款标准不同，有些是按照已使用额度的10%来判断，也有部分会综合用户近6个月的平均使用额度，假设信用卡授信总额30万你刷了25万，负债相当于每月2.5万，而你收入和流水才2万，显然是非常不合理的，在银行眼中你的负债就过高了。

　　有些信用贷，类似宁波的尊尚卡在征信上并不会体现信用贷，但是会体现为信用卡，比较坑的便是你如果贷了50万，全部使用后，负债基本就爆表状态，想在做别的贷款都是极其困难的，所以在申请信用贷一定要提前做好功课，防止才到坑。

　　担保的重要性，担保出现的场景也不少，比如说你申请房贷因为流水太少，银行会要求你找个人为你担保，而这个担保行为是会上征信的，还会算担保人一半的负债，一担你不还钱了，会影响你担保人的征信，你持续没还，这笔债务必须由你的担保人进行偿还。

　　以前和专业做法拍的哥们喝茶，了解到流入拍卖市场的房子，其实有很多都是日子过的好好的，仅仅只是帮朋友做了个担保，最后朋友跑路，一夜之间房车全无，都别连累。

　　各位老板一定要正视担保的概念，常规情况，除非是至亲，朋友、同事、同学、亲戚任何情况，不管关系怎么样，特别强调不要做担保！不要做担保！不要做担保！

　　公积金的作用，说到公积金大部分大部分人联想到的用途肯定都是低利率房贷，但是额度家庭最高只能做到90万，有点鸡肋，实际上公积金还有另外个用途。

　　正常去银行申请信用贷，银行通常直接在征信上通过缴纳金额和比例来直接反推用户收入，不仅这样的真实性高，还能直接通过缴纳单位了解用户公司资质，也就是说这些公积金基数高的用户，申请很多信用贷都是很轻松的，不少身边的朋友都会提前养好社保公积金，以备后续的融资，这部分内容太大，以后专门拿出一篇来写。

　　查询次数的关键，近两年以来，任何人任何时间任何原因任何地方查询的记录明细，全部都会在上面有体现。

　　对贷款有影响较大的主要是贷款审批和信用卡审批的查询，不管用户有没有申请贷款，只要做了贷款申请的查询，银行风控会考虑很多理性的因素在其中，默认为贷款审批的查询记录为贷款审批，如果有大量的查询记录，那么就变相的代表了该用户短期有频繁的资金需求，对客户的风控收紧，且条件加高。

　　目前申请抵押贷的要求，普遍是半年不能超过六次，信贷的要求通常是近三个月不能超过三次，值得注意的是，每人每天可以最多查询五次征信记录，因为上征信的时间会有错位，所以很多人会利用这个bug，以达到瞒天过海的效果，来同步操作多笔贷款，也就是所谓的并发，现在银行征信都是实时上，可操作性没以前那么强。

　　提醒下，非银行的下水道贷款产品，一直都是被银行的鄙视链放在最下游，因为这类公司的征信查询记录显示的是小贷机构，银行默认觉得该用户是因为已经没有其他途经借钱，已经走投无路，才会使用这种下水道产品，同步鄙视客户，千万千万千万别兴起在各种平台手残点测试额度，一两次没关系，多了征信也就爆了。

　　五、对征信的优化和建议

　　关于逾期的重视，前面几个部分说了很多关于征信的要害之处，对于绝大部分普通人来说，可能只能想踏踏实实的买套房满足自住需求，执行房住不炒的理念，这点我是极其认同的。

　　但也千万别忽略对于征信的养护，对于逾期的控制一定不能掉以轻心，不然真正需要房贷和融资的时候，会相当的绝望。

　　举个栗子，央行公布记录在库的助学贷款的逾期率高达30%+，这种情况一般都是换手机换城市忘记了，银行通知不到，导致征信上显示持续下去，虽然就几千块钱，但征信如果长这样就毁了，买房买车短期几年内别想做贷款了，甚至连民间都不一定敢借。

　　从这个栗子我们可以反推到我们现实生活中，信用卡的年费或不小心点到信用透支，这些都是不经意间的，造成的后果可能就是征信一大块的污点。

　　关于逾期，情况轻度可以想办法优化，比如确实不是恶意逾期，时间也不长的，是可以打电话给客服MM沟通，比如说出国忘记还了，由一定机会消除，关键看沟通技巧和缘分。

　　确实有一部分是银行上错了，这种直接打电话给央行投诉，央行会自行电话给银行确定情况进行核对，如果核实出错，会做二次更新。

　　规避逾期最简单的办法就是从源头规避，注意每一个还款日，准时在日历设置好闹钟，定期每半年或年打开网上简版征信查看有没有遗漏的记录，信用卡如果本身没有需求，能不办就不办，呵护征信，从身边的小事做起。

　　关于基本信息的优化，大部分概念里，申请贷款只要是没有恶意逾期之类的负面记录，基本就没啥问题，实际上并不是这样的，在银行内部有个大数据评估的系统，他会根据用户的信息来综合评估分数，最后得出结论要不要批贷。

　　前面也说了几个比较关键的信息，我们也大概知道首页的个人信息的来源，都是人行通过机构来收集的信息，也就是你在申请信用卡和其他贷款时填写的资料，每次填写上方都会进行更新。

　　有部分人群本身是敏感职业或者低学历的，如果不做优化贷款的负面影响是比较大的，考虑后续贷款的便利性，建议是把原单位的社保公积金暂停，找其他单位挂靠自缴，同时多申请几张信用卡重新填写个人职业和学历及其他信息，几次下来就可以覆盖之前的记录，从而降低负面印象。

　　对于想要贷款的建议，前面也说了很多征信的关键点，只要大家多关心自己的征信情况，不踩坑基本正常贷款是没有什么问题的，而如果想要融资最大化，对于专业人士的利用我觉得是最关重要的，术业有专攻，对于产品和银行情况的理解绝大部分人肯定都比不上贷款中介，一旦遇到稍微复杂的情况，最好找专业人士进行方案的匹配。

　　记住，解决问题并得到最优的方案，往往这才是最核心的。

　　精融前期统筹系列的第一篇先到这里，许多地方写的不宜写的太啰嗦，所以显得有点简单，在后面这个系列的其他文章，我会把剩下关于贷款前期准备的核心慢慢写完。

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