这是Judy工作室第44篇原创文章

　　这几天的新闻热点是业主们集体发通知给银行要求强制停贷，银行股价回调，各大银行纷纷紧急回应。

　　烂尾原因据开发商反馈三条红线卡得喘不过气来，重资产、周期长的模式，融资方式匹配的却绝大部分是短期借贷。

　　短借长用，且实际融资成本达到8%以上，遇上了行业高速发展无以为继的时候，就会导致资金链断裂，自然的结果就是项目的停工和烂尾。

　　停贷背后是开发商、业主和银行的激烈博弈，明明是开发商的错，如果不幸买到烂尾楼，而且舆论也比较心疼业主的情况下，烂尾楼的房贷可以就这样不还了吗？

　　请看完以下内容，看完就知道该怎么决策了。如觉法条枯燥请直接看高亮大白话翻译。

　　01法律规定

　　既然房子烂尾，开发商无法交房，那么购房者就可以解除购房合同。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十条

　　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十一条第二款

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　大白话翻译：既然购房合同解除，房贷合同也可以解除，开发商就应该把钱分别还给业主和银行。

　　??法院判例为证

　　合同解除后，买受人不再承担还款责任。

　　【（2019）最高法民再245号案】

　　最高法说得也很明白，“购房者未取得所购房屋，既支付了首付款，又要归还按揭贷款。在购房者对合同解除无过错的情况下，明显不合理加重了购房者的责任。各方权利义务失衡，有违公平原则。”

　　看到这里，大家会想：那就去解除合同好了，开发商资金链断了，购房者自认倒霉，最多损失掉首付款就好了，为什么还要搭进去20-30年的房贷呢？

　　02房贷合同里的细节

　　相信大多数人在申请房贷的时候，更多关注的是房贷利率和放贷时间，最多签署之前再确认下贷款金额和期限、还款方式、房屋信息等，而不会仔细去读房贷合同里的详细条款。

　　而银行往往会在贷款合同中特别约定：

　　1）如购房合同无效或解除的，借款人仍然负有向银行还本付息的义务。

　　2）借款合同解除后，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。

　　3）贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。

　　诸如此类的条款就可以理解成双方当事人的“另行约定”，那么购房人就只能有约从约，继续履行偿还责任了??。

　　??法院判例为证

　　【（2020）津0118民初8785号案】

　　即便购房者注意到了这些条款，因为双方地位的差距，不具有协商的可能性。

　　银行往往还会在签字页补充上“借款人已经充分理解相关协议条款后签字”的内容，有的甚至让业主手写一遍确认，业主就连主张该条款属于格式条款的可能性，都不存在了。

　　有房贷的同学可以翻翻手头的贷款合同，上述的条款3就出自我个人的房贷合同??。

　　03停贷的后果

　　首先肯定就是构成对银行的违约。违约后果一般来说一页A4纸都写不下（在这里佩服下银行律师的殚精竭虑）。

　　最常见的就是要求业主一次性归还本金利息，另加律师费及违约金。

　　这类诉讼中，银行胜诉的比例超过95%。如果业主败诉后依然不还，银行还可以申请法院业主的存款等其他资产都强制执行了。

　　其次会影响个人征信。房贷月供累计2至3个月逾期或不还款就会在银行系统中留下不良记录，未来再申请信用卡或申请贷款会很难通过，再买房需要全款。

　　非恶劣逾期行为在人行征信系统会保留五年。目前月供/银行催缴+额外租房+征信记录，对工薪族来说还是很惨烈的。

　　最后，不管停贷上了多少热搜造成多少影响，本质上并不是免除了贷款。

　　这次的事件涉及面广，处置不当就会造成社会信用的塌方，后果极其严重。

　　肯定会有托底方案。最有希望的是政府、银行、开发商、业主共同努力，争取复工把房子盖完。只是这个时间，依然是不确定。

　　看了郑州小情侣买房视频，也看了西安易合坊的小女孩。共情的本质是恐惧，我们也未必有更强的抗风险能力，只不过多了一点点虚无缥缈运气。努力工作生活支撑着中国经济的普通百姓，他们对美好生活的信心，应该被珍惜和善待。

　　我们的建议：

　　短期强烈不建议买期房；

　　一线城市同样有风险；

　　开发商选择央企品牌；

　　可以考虑有房本的二手次新房。

　　04法条依据

　　民法典第五百六十三条

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　民法典第四百九十六条

　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　人生不易，如果你也有个人财富管理方面的困惑，来联系我们排忧解难吧??

　　本文作者Andy

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