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前言／概念／风险／细则／流程／后记
前言：原本我觉得房产二次抵押的政策出台，那会是一个金融尽皆过火的开始，从2008年危机爆发后就一直消声觅迹，到今年雨后春笋般蓬勃。但是实际研究下来并没有那么容易操作，银行的风控手段同样非常严格。我在2008年金融危机发生之际入行，那时历历在目的情形至少目前不会发生，恰逢本次房产调控新政山雨欲来，看来我们的管理层意识到了金融危机和房地产泡沫离我们没那么遥远。推荐电影《99个家》，讲述08年后悲惨的美国式强行收欠款人房产的故事，看完后，心有戚戚焉。
概念：
房产二次抵押贷款，即原本在银行办过按揭贷款的房产再向其他银行申请出房产净值的一部分资金出来，原贷款原封不动。
风险：
这里的风险是针对债权人的风险，即受理二次抵押的银行的风险，一旦发生逾期，原贷款银行是第一顺位受偿人，二次抵押银行是第二顺位受偿人，即债务人在还清原银行贷款剩余的资金才会补偿二押的银行。所以一般来说，二次抵押银行都会把房产剩余价值全部抵押，把借款人再到民间贷款公司借款的后路断掉。即使银行做了清房抵押，比如在有些银行办理消费抵押贷款，为了控制风险，也会把房产所有价值全部抵押给银行，即使只办了五成甚至更低的抵押贷款，贷款人把这套房拿到贷款公司想再贷出净值，也无计可施。另外，有些银行要把贷款人的产证原件收掉，直到还清贷款才能还给贷款人。这些，都是我们的银行风险控制的方式之一。
二次抵押贷款银行的风险控制采取了客户不能理解的一种方式：大幅降低评估价。但我完全能够理解。比如客户抱怨市场价450万的房子才评到310万，浦东市场价1200万的才评到830万。。。远远低于市场价云云。
一.市场价是买家和卖家博弈之后达成的共识价格，而共识很大程度上是建立在买家预期未来抛售时价格会更高。当市场买家和卖家的心态都以飙升的速度来衡量房价，房产里显示真正价值的数字就显得落伍了。
二.而银行正是要赚取房产里真正的干货部分的利息，这部分风险很低，而宁可舍弃房产里水货部分的利息，这是有毒的资产，不能饮鸠止渴。
三.另外评估公司也是基于过去卖房的数据平均来制定基准价格，当集中在短期内飙升价格时，数据库用滞后于市场的机制来控制风险。
四.银行用这种手段筛选出优质资产，及优质客户。优质资产即经过苛刻的评估还保持较高净值的房产，根据银行的计算贷款额度为（评估低价／2—贷款额），那么银行的受众群体为同时拥有高价房产和少量贷款的客户。
具体细则：
1.年利率：
一押（即清房抵押）6.8%（在其他银行都不受理的情况下适合选择）
二押7.8%－10%，利率浮动。
2.房产评估价需高于200万，无需备用房，额度计算方式一押六成，二押五成减去贷款额（并且80万以上起做）——例：评估价500万，五成即250万，若内有100万未结清贷款，则可贷额度为150万。（建议：可先估算下额度，适合于房价已升值很多，原贷款已不多的情况，期房、未办产证、动迁房未满三年一律不受理）
3.房龄超过20年视总价和地段酌情考虑降成，主贷人和参贷人在65周岁和16周岁之间皆可受理（很多父母是产权人的情况他行不受理，这时可以考虑，考虑到三年还款期限，小于62岁的把握较大）。
4.还款方式：按月付息，三年到期还本，十年授信，还款一年后可随时提前还款，放款即开始计息。
5.收入流水只做参考，基本都可贷足。银行认为按月付息还款，月供压力较小，因此违约逾期的可能性也较小（这点有待商榷），也没必要严格审核收入负债，
6.主要群体为企业主，针对上班族申请开辟创业用途，放款至企业账户，甚至购房用途，可直接放至房东或开发商账户。
流程：
1.先发产证评估及告知未还贷款金额（使用世联评估系统），预先了解自身征信情况，以免浪费时间。
2.准备申请资料（夫妻身份证户口本结婚证产证收入证明流水单）。
3.产权人及其配偶同时来银行面签。
4.三天审批出结果，之后办理抵押程序，出他证放款。全部手续两周完成。
后记：有关利率，8—10%的利率的确比一般银行利率高，但也只比基准利率高60%至100%，现在存贷款利率市场化愈发开放，对于高风险的债权，银行给予较高利率非常正常。查一下高利贷定义，基准利率四倍以上才够格，甚至这个利率比跟很多亲戚朋友借钱的利率都低。
其次和他们的贷款部门分总交流，思路是用低成数来控制风险，首先用业内评估价最低的世联系统评估，实际贷款额度比市场价五成还要低，基于房价不会跌至40%以下，即使房产逾期后成为不良资产，花费成本再拍卖也能收回成本。这点和当年中行的做法一样，但还没有中行激进。
担心的是贷款用于购房首付杠杆率太高和央行与银监会的规定背道而驰，过于张扬，导致被动关停；另外审批较为宽松，时间长了没有还款能力或没有良好还款习惯的人大量逾期，坏账率太高，导致主动关停。
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