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商品房按揭贷款无法办理
的原因及法律后果研究
撰文|高迪
摘要：商品房按揭贷款制度起源于英国，后来通过香港引入大陆。与英美法系国家的按揭制度相比，我国按揭制度还创造性地附加了开发商的保证责任。另外，我国陆续出台了诸多房地产市场调控政策，这都直接影响购房人办理商品房按揭贷款。本文总结了无法办理按揭贷款的原因以及形成的法律后果，以期能为司法实践提供借鉴指导作用。
关键词：商品房预售合同；按揭贷款；保证责任
实务案例
2017年6月，购房人王某与开发商极某公司签订《商品房买卖合同》，购房人选择首付款加按揭贷款的方式购买，开发商于2019年6月交付该商品房，合同第十九条预售合同登记备案载明，双方同意本合同经无锡市商品房备案系统生成打印并及时备案。合同还载明，购房人承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同，如无法及时付款的，还将承担违约责任。合同签订后，购房人王某于2017年6月支付首付款，开发商极某公司于2018年10月办理合同的网上备案登记手续。后因购房人王某一直无法办理贷款，开发商极某公司于2020年3月向无锡市新吴区人民法院提起诉讼，要求购房人足额付清房款并承担逾期付款违约责任。开发商极某公司主张合同的网上备案手续于2018年10月办理完毕，而购房人王某于2019年1月前未办理完毕按揭贷款手续，应当承担违约责任，按约自2019年2月起计算违约金。购房人王某抗辩因开发商极某公司拖延合同备案，政策及个人情况发生变化，导致合同无法履行（注释1）。
无法办理按揭贷款
的原因分析
商品房预售按揭本质是一种担保方式，购房人在支付部分购房款后，将其与所拥有的对商品房的期待权作为抵押物抵押给银行，同时，开发商作为贷款担保人，如果购房人未能如约履行还本付息的义务，银行即可取得购房人在《商品房预售合同》中的全部权益，以清偿其对银行的欠款。按揭贷款涉及三个主体：开发商、银行、购房人，涉及五个法律关系：开发商与银行之间的按揭贷款业务合作协议关系、购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系、购房人与银行之间的借款合同关系、购房人与银行之间的抵押合同关系、开发商与银行之间的保证合同关系。实践中，开发商与银行之间的保证合同关系一般会并入开发商与银行之间的按揭贷款业务合作协议中，但因二者属于不同性质的法律关系，遂将其区分开来（注释2）。因此，银行在审批按揭贷款时，不仅审核购房人的情况，同时也会审核开发商的情况。两者任何一方出现瑕疵，银行都会驳回购房人的贷款申请。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）修正》（以下简称解释）第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《解释》规定了如何解决无法办理按揭贷款引发的商品房买卖合同纠纷问题，但是哪种情形属于“当事人一方原因”，哪种情形属于“不可归责于当事人双方的事由”，《解释》中没有进一步做说明，实践中观点也不一致。结合上述案例，本文总结出无法办理按揭贷款的原因有以下四种：
一、购房人原因
由于购房人一般是个人，银行为了保证其具备还款能力，会设立比较严格的审查条件和审查程序。一般情况下，购房人需要提供身份证明、征信报告、户籍证明、婚姻证明、收入证明以及银行流水等。银行会对购房人提供的材料逐级审查并审批，任何一个环节审批不过关都会导致按揭贷款无法办理。购房人会存在两种原因导致银行拒贷，一种资料欠缺、消极补充，另一种就是资信状况不符合银行要求。如聊城某房地产公司与王某商品房预售合同纠纷一案中，王某因名下银行信用卡严重逾期，按揭手续不能通过银行审核，导致银行拒贷（注释3）。
二、开发商原因
在商品房按揭关系中，开发商作为保证人，需要两点条件，一是自身资信状况良好，二是其所开发的商品房还要符合相关法律规定。一般情况下，在购房人与银行之间的借款合同中，开发商作为担保人，需要承担阶段性连带保证责任，其资信状况同样需要满足银行的要求。如果银行认为其担保能力不足，也不会为购房人办理按揭贷款。除了开发商自身需要具备一定条件外，其开发的商品房也需要满足以下条件，银行才会办理按揭业务：（1）取得不动产权证；（2）取得建设工程规划许可证；（3）建筑工程施工许可证；（4）取得商品房预售许可证；（5）办理商品房预售合同登记备案手续等。因此，如果商品房不符合法律规定，那么该类商品房也无法办理按揭业务。另外，开发商还存在一些主动行为，同样会导致银行拒绝办理按揭贷款。如刘某与南京某房地产公司商品房预售合同纠纷一案中，购房人贷款手续齐全，符合贷款条件，但开发商售楼处的工作人员未征得购房人同意的情况下，擅自通知银行购房人不贷款，导致银行将购房人提供的贷款手续退回（注释4）。
三、政策原因
2016年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了相应的政策，涉及到房企融资，购房者信贷等方面。很多城市限购又限贷，以南京为例，在已有住房的情况下，继续购房不仅受到数量限制，而且首付款比例以及房贷利率也会有所提高。新措施出台以后，很多购房人的购房计划被打乱，如果已经签订了合同，则会因为支付方式不符合政策要求而无法办理按揭贷款，从而导致商品房预售合同难以履行。在文首案例中，购房人王某在订立合同之前，符合银行办理按揭贷款的资质要求，但是订立合同之后，办理按揭贷款之前，购房政策发生变化，最终导致其无法办理按揭贷款。另外，银行信贷政策也会对开发商的房地产项目有所影响，导致购房人无法办理贷款。如胡某与防城港某房地产公司商品房预售合同纠纷一案，开发商已经和银行签订了《按揭贷款业务合作协议》，银行同意作为开发商案涉楼盘项目的按揭贷款银行，但是后来银行信贷政策发生变化，导致案涉房屋贷款申请无法批准，购房人无法办理按揭贷款（注释5）。
四、混合过错原因
除了上述原因，开发商或购房人还存在采取不正常手段，企图规避购房政策限制，办理按揭贷款，但最终无法办理贷款，此种情形当属混合过错原因。如在文首案例中，开发商极某公司为了规避房产调控政策，拖延办理合同备案手续，购房人王某明知其无法办理贷款，也不能足额付清房款，依然未要求解除合同，而是意图通过更名等其他变通方式继续购买案涉房屋，双方均存在过错。又如西宁某房地产公司与翟某商品房预售合同纠纷一案中，翟某购买第二套房屋，不符合政策要求，无法办理按揭贷款，而开发商承诺为翟某办理贷款、制造流水并收取相关款项，双方均存在过错（注释6）。
无法办理按揭贷款
的法律后果
《解释》中规定，“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，当事人可以请求解除合同。商品房担保贷款合同未能订立属于客观情况，比较容易判断，但是商品房买卖合同能否继续履行涉及主观判断，司法实践中，也没有一定的标准。有的观点认为：按揭贷款不能办理以后，购房人可以选择其他付款方式，无法办理按揭贷款不必然导致合同目的无法实现。也有的观点认为：在一般情况下，房屋对于购房人来说都是高昂消费品，按揭贷款的比例有时会占到总房价的70%左右，偿还贷款的期限也比较长，如果无法办理按揭贷款，购房人很难在短期内筹措剩余购房款，合同基本无法继续履行。结合无法办理按揭贷款的原因，本文认为存在以下三种法律后果：
一、合同继续履行，购房人或承担违约责任
一般情况下，只有购房人原因导致无法办理按揭贷款，才会产生合同继续履行的法律后果。一些地方法院结合案情，认为购房人未能与银行签订商品房担保贷款合同并不会导致商品房买卖合同不能继续履行。如果是购房人请求解除合同的，法院一般会判决驳回其诉讼请求；如果是开发商要求购房人支付剩余购房款并承担违约责任的，法院一般会支持其诉讼请求。在钟某与玉林市某房地产公司商品房预售合同纠纷一案中，购房人钟某在办理按揭贷款过程中，不符合办理公积金贷的条件，没有转办商业贷款，而是直接起诉要求解除合同，开发商作为反诉原告要求购房人支付剩余房款并承担违约责任，法院最终判决驳回购房人的诉讼请求，支持开发商的全部诉请（注释7）。
二、合同解除，一方或双方承担违约责任
在商品房预售合同解除纠纷中，由于购房者购买的是期房，如果因无法办理按揭贷款而导致合同解除，则意味着购房人仅仅缴纳了定金或首付款，开发商并未将房屋交付于购房人，在此类纠纷中，违约责任所涉及的内容一般是金钱给付义务。主要有以下三种情况：
第一种，购房人原因导致合同解除，开发商可以要求购房人承担违约责任，根据合同约定，或是没收定金，或是按购房款比例扣除违约金，其余返还。
第二种，开发商原因导致合同解除，购房人可以要求开发商承担违约责任，开发商需返还全部购房款并支付资金占用期间的利息，根据合同约定，或赔偿定金等。
第三种，混合过错原因导致合同解除，购房人和开发商各自承担相应的违约责任，开发商需返还全部购房款，购房人则需要向开发商支付一定数额的违约金。
三、合同解除，恢复原状，双方均不承担违约责任
如果因不可归责于当事人双方的事由无法办理按揭贷款并导致合同解除的，开发商需要返还定金、购房款以及支付资金占用期间的利息。
总结
商品房预售制度在我国商品房买卖中占据着非常重要的作用，虽然商品房预售合同与按揭贷款合同属于两个独立的合同，但是无法办理按揭贷款会对预售合同的履行造成巨大的影响。在我国严控房地产市场的背景下，因无法办理按揭贷款引发的商品房预售合同纠纷与日俱增，而过错方的认定以及违约责任的划分，一直未有清晰的法律规定。本文抛砖引玉，针对此类问题，期望未来的司法实践可以形成统一的裁判尺度。
注释：
1、参见“(2021)苏02民终2017号商品房预售合同纠纷”案例。
2、杨梦凡，商品房虚假按揭贷款下四类法律行为的效力分析[J]，上海房地，2022(05):39-43。
3、参见“(2022)鲁1522民初311号商品房预售合同纠纷”案例。
4、参见“(2010)建民初字第680号商品房买卖合同纠纷”案例。
5、参见“(2021)桂0603民初1238号商品房预售合同纠纷”案例。
6、参见“(2022)青0103民初222号商品房预售合同纠纷”案例。
7、参见“(2022)桂0902民初214号商品房预售合同纠纷”案例。
编审|行政部图片|网络
作
者
简
介
高迪：江苏博事达律师事务所专职律师，中共党员，信息安全硕士，“启明星刑辩”团队成员。专业领域：刑事辩护、房地产等。
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