昨天远洋西溪公馆开始登记，面对较大的一二手差价，很多人想办法借用父母、子女、七大姑八大姨等的房票，都想要来碰碰运气。也就突然冒出来很多房贷的问题，首套二套分不清楚、首付几成也不知道、流水不够怎么办、孩子还在读书的/父母已经退休能不能贷款等等各式各样的问题。为了节省时间，也帮大家系统性的了解房贷，小编特意做了以下整理，希望能帮到你们。
个人征信
个人征信是决定能否贷款的先决条件，信贷审批时首先看的是贷款申请人的征信情况，一般银行的准入底线是“连三累六”。
“连三累六”的意思是近两年内出现不超过连续三次或者累积六次的信用卡或者贷款逾期，部分银行也会参考近5年的情况。夫妻双方的征信情况都要看，不要觉得一个人的征信好就行了。每个银行对于征信的宽容度不一，所以有征信问题的多询问几个银行，不要觉得摇到了再说，因为征信导致拒贷，定金是不退的。不过，也有出现过逾期很夸张的，最后也贷下来的案例，所以一定要积极配合银行，一般情况就是购买理财或者提供额外的资产证明等等。
如果出现过助学贷款逾期的，就比较麻烦了，基本银行都不会受理。公积金贷款对于征信的要求也比较高，如果征信差，就别想公积金贷款了。
另外，央行有严禁贷款资金流入房地产的要求，所以申请贷款时名下有消费贷或者经营性贷款的就比较麻烦，会被银行认为首付是通过贷款获得的。间隔时间较长的经营性贷款倒还好，有银行可以做，消费贷一般都会要求结清或提供等额的现金证明。
房贷最长年限
房贷年限也就是最长可以贷多少年，大家都知道房贷最长是30年，但是并不是每个人或者每套房子都可以贷足30年。影响房贷年限主要是主借款人的年龄。一般情况下男性不超过65周岁，女性不超过60周岁，也就是说男性35周岁或者女性30周岁以内都可以贷满30年。但凡是涉及公积金的组合贷款或者是纯公贷款，都严格按照以上要求。如果购买二手房申请公积金贷款的，要求贷款年限加房龄最长不超过50年。也就是说超过20年房龄的二手房，最长贷款年限会相应缩短。如果贷款人超过了以上的年龄要求，但是又想拉长贷款年限，怎么办？你可以选择纯商业贷款，纯商业贷款存在较大的浮动空间。一般要求贷款年限与主贷人年龄之和小于70年，也就是说最高可以做到70岁。据了解，部分银行如果子女做担保，最高可以做到80岁，这也为用父母房票贷款买房提供了极大的便利。纯商业贷款对于二手房的房龄也相对宽松一些。但是要注意的是，银行都有准入的年龄要求，一般主借款人不能超过60周岁或者65周岁。所以父母年纪如果实在太大，也就不需要再去问能不能贷款了。
首付比例以及贷款额度
我们经常说的最低首付3成，其实表达并不准确。一般情况下，最高贷款额度是评估价70%，从而倒推出首付最低是3成。
其他影响贷款额度的主要是政策性的要求，比如二套贷款、无收入的学生群体等都会被要求提高首付至6成以上。
杭州限购限贷政策
申请住房贷款时，只要名下无房无贷就可以最低首付三成，也就是说无论之前全款买过多少套房子，只要卖掉了（外地的不卖也没事），都视为首套。
但是个人住房贷款会记入征信，并且全国联网，所以但凡是有过按揭记录，哪怕还清了都视为二套。如果名下可查的住宅套数≥2套，则会被拒贷。什么叫可查的住宅套数？那就是征信体现正在还贷的房屋和杭州个人住房信息查询表上体现的房屋。
这里有个小的漏洞，早年的纯公积金贷款可能不会在征信里体现，所以还可以拥有首套的资格。因为现在的限贷政策也不是很严格，不要求提供户口所在地的查房证明，个人住房信息也没有全国联网，所以外地有房无论多少套，只要没有在征信上体现正在还贷的，都默认为没有。
二手房贷款除了以上的限贷政策的要求，还有其他限制条件。如果实际成交价过高，大幅超过评估价，那么贷款额度的确认会以评估价为准，当然实际操作的时候评估价会尽量接近成交价。
购买二手房申请公积金贷款的，如果房龄超过20年，最低的首付比例会被要求提高至40%。公积金贷款必须连续缴满6个月才能申请，额度为近12个月平均余额的15倍，个人最低15万，最高50万，如果夫妻的话可以叠加，也就是最高100万。如果不会算的话，最简单的办法就是在支付宝-城市服务-公积金查询可贷额度。以家庭为单位只能申请2次公积金贷款，第二次申请时需要保证前一次已经还清。如果是非夫妻合买，比如没有领证的男女朋友，只能用其中一方的公积金。
房贷利率
很多人房子还没摇到就开始关心房贷利率，不停地询问现在利率的情况，哪个银行最低，我不太清楚是真的精打细算还是别人问我也问的心态。房贷利率并不会影响你买房做决策，不会有人因为利率比较高，而选择再等等，所以顺其自然就好。
还要告诉你一个无奈的现实，你只能在开发商和中介机构的合作银行里挑，里面不一定有你辛辛苦苦问来的利率最低的银行。理论上可以自己找银行办理房贷，但是需要开发商和中介机构的配合，一般情况下就别想了。
几个大的国有银行的利率基本都是大同小异，如果自身条件都能满足的，选利率最低的就行。外资银行主要是花旗和汇丰，利率确实比较低，基本都是基准，但是准入门槛比较高，而且只针对现房。所以，一般人和一般楼盘也不要想了。现在商业贷款已经换锚LPR，所以不要再问上浮X%之类的，准确的应该问LPR加多少点。当前LRP为4.65%，商贷利率加点后首套5.1%左右，二套5.48%左右，每个银行会有区别，仅供参考。可以询问银行的信贷经理是否可以追加理财产品，或许可以降低些许利率，但是还是要自己算一下划不划算。公积金贷款利率暂时没有变化，仍然是3.25%，二套上浮10%。还有记住一点，开发商不能拒绝购房者申请公积金贷款，但是因为购房者个人原因无法申请的就另说了。杭州买房支持办理异地公积金，只要提供异地缴存证明和当地的住房信息查询表即可，但是要注意，如果公积金缴存地有多套房屋的，就不能办理公积金贷款了，参考限贷政策。
还有，并不是所有的银行都可以办理公积金贷款，杭州可以办理公积金贷款的一般除四大行外，还有民生银行、杭州银行和邮储银行等，如果是省公就更少些。所以不要想着个别小银行的低利率，又想用公积金，并不是开发商不让你做，而是那些银行确实做不了公积金。
还款方式及月供
经常看到很多人纠结于等额本金还是等额本息，其实无论选哪种都占不到什么便宜，银行都是给你算好的。没有哪种绝对好的，具体如何选择，视自己的情况而定。
等额本息是指每个月还款金额相同的还款方式，总利息会高一些，相对来说月供较低，比较适合短期内还款压力大的购房人。
等额本金因为月供里的本金还得相对较多，总利息会少一些，不过前期月供会高不少，比较适合还款能力强或者打算短期套现的购房人。对于理财能力较强的人来说，等额本息慢慢还更为理想一些，每个月少还的部分可以作为流动资金，做一些其他的理财投资，一样可以回补利息损失。当然，如果没有投资渠道，那就乖乖选择等额本金吧。
很多人可能存在收入证明或者银行流水不足的问题，那就老老实实选择等额本息，降低月供来满足贷款条件才是当务之急，也就不要纠结那点利息损失了。
收入证明及银行流水
收入证明和银行流水问题是被问及最多的，至今很多人都没搞明白。
邮储银行收入证明模版收入证明一定要有，可以是月收入也可以是年收入，税前税后无所谓，只要平均月收入能够2倍以上覆盖月供及其他负债即可。收入可以包含工资、奖金、津贴、住房公积金、股份分红等等，收入证明一般公司提供的模版即可，部分银行有固定的模版要求。银行流水不是一定要的，所以不用一直问流水不够怎么办。银行流水的作用是佐证收入证明的真实性，只要收入证明金额不超过银行要求的红线就不需要提供，就算要求提供，也不需要完美匹配，有一点出入没有关系。还有，那些个人转账的流水都没有用的。一般银行只要个人收入证明1万5以内不需要提供银行流水，部分银行可以放宽到2万2以内。如果实在不够，可以选择父母作为共同还款人，几个人加起来一般都够了。当然，也有部分银行比如工商，无论多少收入证明都需要匹配银行流水。世界500强企业或者政府机关单位的一般默认提供的收入证明是真实可信的，不需要匹配银行流水或者提供比较高的免流水额度。个体工商户申请房贷麻烦一些，需要提供工商营业执照、经营性流水等等，对行业毛利都有要求，还要核查实际经营情况，具体不展开了，可以咨询银行。还有一些特殊情况，比如租金收入、兼职收入等等，部分银行也可以算，可以在收入证明不足时作为补充，具体以银行口径为准。
假离婚
我们一般说的“假离婚”并不是伪造离婚证，从法律上看是真离婚，只不过是以购房做首套为目的的离婚行为。
因为早年征信系统并不完善，申请住房贷款时只记入主借款人征信，共同还款人没有贷款记录。还有一些婚前购置的房屋，另外一方肯定没有贷款记录。
所以很多人通过这个漏洞，离婚之后转移房屋给一方，没有贷款记录的一方则可以享受首套首贷的资格购买二套房屋。目前，大部分银行对于离婚买房没有明确的限制，理论上可以操作。
但是还是要提醒其中的风险，因为买房假离婚，后来真离的案例也不少。
其他行为
经常会遇到有人怂恿你通过伪造收入证明或者银行流水来通过贷款审批，市场上确实存在这样的行为，通过率也比较高。
但是这里小编还是要提醒，伪造贷款文件属于骗贷的行为，可大可小。虽然说银行追究的概率比较低，但是存在一定的法律风险，谨慎使用。
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