从晏｜热点案例：新房烂尾，购房人不用还剩余贷款！

信用卡还不上 2022-08-29 0

从晏｜热点案例：新房烂尾，购房人不用还剩余贷款！关键词：合同解除开发商违约格式条款加重责任还款责任【基本案情】2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，王某支付了首付款。2015年8月14日，王某等三人与建设银行签订《借款合同》，该借款合

从晏｜热点案例：新房烂尾，购房人不用还剩余贷款！关键词：合同解除开发商违约格式条款加重责任还款责任【基本案情】

　　2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，王某支付了首付款。

　　2015年8月14日，王某等三人与建设银行签订《借款合同》，该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王某与建设银行签订《房地产抵押合同》。前述合同签订后，越州公司未能按期交付房屋。

　　2017年2月，王某等三人以越州公司、建设银行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王某已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还银行剩余银行贷款本息。

　　2018年4月，建设银行向西宁市中级人民法院提起诉讼，请求判令王某等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金并支付资金占用损失。

　　（2019）最高法民再245号

【裁判理由】

　　最高院裁判观点

　　第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖司法解释》）第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建设银行，王某等三人不负有返还义务。

　　第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建设银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建设银行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。

　　第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建设银行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及建设银行按揭贷款；建设银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

【律师点评】

　　本案案情看似简单，但实际上涉及多种法律关系，购房者与开发商之间的房屋买卖合同关系、购房者与银行间的抵押担保法律关系，但购房时银行根据购房者委托将购房款直接支付给开发商，银行与购房者间又形成委托付款关系。

　　本案《商品房预售合同》解除，系开发商越州公司违约导致，随之，贷款人建设银行与王某等人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于王某。

　　上述合同被解除后，合同解除的法律后果便成为本案的争议焦点。一般情况下，合同解除以合同相对性原则为主，当事人分别承担合同解除后的法律后果。但是根据《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，该规定突破了合同相对性原则，房屋买卖合同和借贷合同分别被解除后，解除的法律后果不是按照合同相对关性去恢复原状，而是依据资金流向将款项原路返回，以开发商作为资金返回的源头，将款项分别予以返还，其中开发商收受的购房款本息返还给购房人，而收受的购房贷款本息则返还给银行，最高院也是依此规定作出本案判决。

普法小课堂开发商逾期交付房屋，购房人如何维护自身权益？

　　1、逾期交房时间较短，购房者可依据合同约定，向开发商主张违约金

　　《商品房买卖司法解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　因此，《商品房买卖合同》中一般会对开发商逾期交房的违约责任作出约定，在开发商逾期交房时间较短的情况下，购房者可以按照《购房合同》。

　　2、逾期交房时间较长，购房者可主张解除《商品房买卖合同》，由开发商退回款项并赔偿损失

　　《商品房司法解释》第二十条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　开发商逾期交付达到一定时间或者经购房者催告还未交付房屋，此时购房者可以向开发商主张解除《商品房买卖合同》，由开发商退回款项并赔偿损失，此时如果案涉房屋是以银行按揭贷款形式购买，可以同时主张解除《抵押贷款合同》，即使《抵押贷款合同》中约定合同解除仍由购房者承担剩余贷款的还款责任，也可依据《商品房司法解释》第二十一条的规定，主张由开发商偿还剩余贷款。

从晏简介

河南从晏律师事务所成立于2019年6月，位于河南省洛阳市涧西区中泰大厦，现有16名律师，内设矿业服务部、合同交易部、投资金融部、爆破工程部、诉裁事务部、涉外服务部等6个业务部门。律所实行一体化运作的管理模式，致力于为矿山企业矿业权申请取得、许可、流转，内部治理、企业合规、争议解决、改制重组、投资并购、合同交易、爆破工程、环保治理、绿色矿山建设等事项提供全方位法律服务，是洛阳市司法局、洛阳市律师协会首推的豫西地区首家矿业律师事务所。

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