朱俊英律师

　　○江苏常明（南京）律师事务所

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　　案情简介

　　2014年11月，彭某某与国基公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同﹤补充协议﹥》（合同附件三，以下简称补充协议），约定购买国基公司开发的房屋，建筑面积91.67平方米，成交总房价为元；双方约定首期房款元于2014年9月10日前支付，余款元以按揭付款方式付款，后彭某某向银行申请按揭贷款，但银行以彭某某的征信不符合贷款条件为由予以拒绝，彭某某无力支付本应由贷款支付的房款，故与国基公司协商解除合同，并要求退还已支付的元购房款，但国基公司以彭某某违约为由，拒绝退还购房款。

　　2015年6月5日，国基公司委托律师事务所向彭某某发出《律师函》，主要内容为：根据合同及相关法律法规之规定，彭某某逾期未办理完结银行按揭手续、也未付清余款的行为已构成严重违约，国基公司有权解除合同并追究彭某某的违约责任。现正式通知解除双方于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求彭某某承担房款总价20%的违约金及因解除合同产生的相关费用，请彭某某在收到本函后十日内办理合同解除的相关手续。彭某某于同年6月6日收到上述律师函。

　　后彭某某向法院起诉，诉讼请求为：

　　1、依法判决国基公司与彭少利于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》于2016年11月1日正式解除；

　　2、依法判决国基公司退还购房款元并向彭少利支付利息（利息分别以已付房款为计算本金，自2014年11月6日起按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.5倍计至实际清偿日止）；

　　3、判令本案全部诉讼费用由国基公司承担。

　　同时，国基公司提起反诉，要求彭某某按合同总金额20%支付违约金。

　　审理查明

　　1、本案合同约定如下：

　　商品房买卖合同约定：剩余房款元，彭少利须于2014年11月6日前向国基公司指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如彭少利逾期付款超过180日后，国基公司有权解除合同。

　　补充协议约定：彭少利逾期办理银行按揭申请超过30日，或因彭少利的原因致使彭少利提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，国基公司有权要求彭少利在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，如彭少利仍未在15日内一次性支付剩余房款，国基公司有权解除合同，并要求彭某某支付相当于房款总额20%的违约金，国基公司将在彭某某已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给彭某某。

　　2、关于未能办理贷款原因调查如下：

　　一审法院根据彭某某的申请向中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行发出调查函，该行于2017年1月16日函复如下：A根据该行登记记录显示，该行于2014年11月收到彭某某申请涉案房屋按揭贷款资料；B该行没有通过彭某某的贷款申请，原因为彭某某人行征信记录不符合该行信贷管理要求；C该行已通过电话方式通知彭某某审批结果，由于距今已2年多，具体通知时间现已无法确定。

　　3、彭某某未能获得银行贷款已构成违约，理由如下：基于商品房买卖合同和补充协议的约定，支付购房款是彭某某的义务，但彭少利在向中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行申请按揭贷款、因个人征信问题未获得银行贷款批准后，没有按照补充协议的约定在收到国基公司发出的一次性支付剩余房款通知书后15日内向国基公司一次性支付余款元，彭少利的行为已构成了违约。

　　4、合同解除时间认定：国基公司于2015年6月5日委托律师向彭少利发出解除合同律师函，彭少利已于次日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，本确认彭少利与国基公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除。

　　法院判决

　　珠海市斗门区人民法院审理后判决如下：

　　1、确认彭某某与国基公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2015年6月6日解除；

　　2、国基公司于判决生效之日起七日内向彭某某退还购房款元；

　　3、彭某某于判决生效之日起七日内向国基公司支付违约金.4元（总房款元×20%）；

　　4、驳回彭某某的其他诉讼请求。

　　一审判决后，彭某某不服判决结果，向广东省珠海市中级人民法院提起上诉，广东省珠海市中级人民法院审理后认为：一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，上诉人彭某某上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。

　　律师解析

　　类似于本案的情况在近年的商品房买卖过程中已不再罕见，贷款买房时房贷申请被拒，又无法筹措资金支付房款。那么，房贷批不下来，可以退房退款吗？根据现有的法律规定和实务判例，这个答案显然是不确定的。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，认为买卖双方是否需要承担违约责任的条件是导致银行贷款无法审批的原因归属，即使当事人一方原因还是不可归责于当事人双方的原因。虽然法律对此没有深入规定，但我认为根据实务审判案例分析以及社会人一般的认知规则，一般会按照以下规则来认定：

　　1、约定优先原则

　　依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。如合同中对贷款被拒的违约责任由谁承担有约定的，一般按照约定处理。

　　2、过错责任原则

　　A开发商的原因：第一是开发商不具备售房资质原因：开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。

　　第二是开发商主观过错原因。有的开发商为销售房屋，其销售人员在销售中给予购房人关于按揭贷款的错误建议、指引，导致购房人产生错误认识，签订购房合同，但又无法获得银行贷款。因合同当事人在缔约时相互负有协力、保护、通知及其他依诚信原则和交易习惯所要求的义务，故开发商应就其错误建议、指引行为，应对未能办理按揭贷款因此遭受的损失承担相应责任；购房人对其损害的发生也有未尽充分注意义务的过错。当然这种情况，应当综合购房的相关证据来认定。

　　B.购房人的原因：如购房人提供的贷款资料不真实或者购房人的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房人应该承担违约责任。

　　C.非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房人本应拿到的贷款不能实现，购房人应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定时，购房人可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

　　购房是人生大事，值得注意的是，实务审判中，有的法院认为购房人作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，购房前应对相关购房政策特别是限制政策进行了解，甚至应在购房前对银行贷款政策进行咨询了解，确保购房不存在政策以及贷款瑕疵。因此，我们提请各位市民，不论是期房还是现房还是二手房，在购买房屋前，均要先了解、熟悉购房政策；认真考虑自己的资金能力，如使用按揭方式付款，要事先认真了解申请银行或住房公积金管理中心的按揭程序和要求，在与开发商签约前，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。相信做好上述“功课”，购房时就能避免自身利益受损。

　　相关法条

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　案例来源：彭少利、珠海国基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷?广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民终1700号民事判决书

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