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　　昨天（8月12日）LPR又上热搜。

　　还没来得及将自己房贷转换为LPR浮动利率的小伙伴，不用急了，距离房贷合同转换的最后期限还有不到二十天，五大国有银行集体公告，将统一对尚未转换的个人住房贷款定价基准批量转换LPR。

　　五大行集体公告

　　8月25日起统一转LPR定价

　　8月12日，五大银行（工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行）集体发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》。

　　公告均表示，2020年8月25日起，将会对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

　　批量转换范围

　　此次批量转换范围包括2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不包括公积金个人住房贷款、公积金贴息贷款）。

　　工商银行还明确表示，当前逾期贷款不在此次转换范围内。

　　5大国有银行此次批量转换的规则基本一致。

　　批量转换规则

　　1.转换时点等价转换，加点数值（可为负值）为原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR的差值；

　　2.加点数值在合同剩余期限内固定不变；

　　3.利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变；从转换时点至第一个利率调整日（不含）利率水平不变；在每个利率调整日，贷款利率水平由利率调整日前一日的相应期限LPR与转换时确定的加点数值计算确定。

　　关于重定价周期和重定价日的调整，各家银行略有不同。

　　例如，工商银行表示，重定价日调整为贷款发放日对应日，如定价基准转换日与调整后的重定价日相同，则转换日当天不进行重定价，贷款自下一个重定价日重定价。中国银行表示，重定价周期统一转换为12个月，重定价日与原合同保持不变。农业银行指出，重定价周期和重定价日均保持原合同约定不变。对于重定价周期短于1年的贷款，重定价周期调整为1年。

　　统一转换提高了换锚效率有异议年底之前可协商转回

　　自去年央行发布公告称，2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率，存量贷款的LPR转换就引起人们一波热议。

　　一部分人纠结于要不要转，一部分人由于或忙或忘没有及时去转。

　　本次五大国有银行集体发布公告，8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价，有效地提高了存量贷款换锚的工作效率，也减轻了与贷款者双方的成本。

　　存量贷款定价基准转换是利率市场化改革的关键一环，在市场普遍预期LPR下行的情况下，有助于整个社会融资成本下行。

　　对于LPR浮动利率转换，简单的说就是，固定利率是定死的，以后一直按这个利率还钱。LPR利率是上下浮动的，以后可能高可能低。个人可以转换，但只能转换一次，转换时间是年初到8月底。8月底未转换的都会被强制转成LPR利率。

　　8月24日之前，固定还是LPR由你自己操作确定，凡是没做选择的8月25号统一批量转成lpr，如果你不想批量转换，而是想保持原合同的定价方式，则可以在各家银行规定的时间内，通过掌银、网银、客服或者原贷款经办行进行登记。

　　批量转换完成后，如你对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含），通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　当然，考虑到中长期利率下行之趋势，转换至LPR定价也更符合更多个人利益。

　　LPR房贷利率计算

　　明明白白还贷

　　关于选固定利率还是LPR，很多购房者都纠结转换成LPR会不会增加贷款成本。

　　其实，这是一个非对称性的选择，选择转换成LPR可能有好结果(利率会下降)，选固定利率没有坏结果(利率不会上升)。总的来说，一般人还是愿意选择前者，因为有期望值。

　　选择固定利率

　　依照4.9%基准利率，你手上的房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那么你现在对应的利率就是：七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率为5.39%，上浮20%利率为5.88%。

　　如果你选择了固定利率，那么以后保持你现在的利率，直至还清贷款，不再改变。

　　选择LPR浮动利率

　　首先你要知道，转换为参考LPR定价后，利率的表示方式将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准。这次改革参照的LPR（定价基准）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%），记住这个数字就行了，4.8%。

　　为了让购房者能够更加清晰直观的知道自己家的存量房贷转换成LPR浮动利率后，新的贷款利率怎么计算，我们做出以下两种不同情形的计算方法。

　　情形一、原房贷利率高于4.8

　　假如你原来的房贷利率上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59就是你今后的房贷固定加点数，永远伴随着你。

　　你以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。

　　2021年的1月1日（重定价日），会根据2020年的12月的LPR报价来调整你的贷款利率。比如2021年LPR调整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。

　　情形二、原房贷利率低于4.8

　　假如你原来的房贷利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，4.41-4.8等于负的0.39（-0.39），这个负的0.39就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。

　　你今后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。

　　2021年的1月1日，会根据2020年12月的LPL报价，来调整你的房贷利率。

　　比如2021年LPR调整成4.5%，那么你的利率就是4.5-0.39=4.11。

　　每个人的原合同利率不同，导致加点值也不同。对于选择固定利率和LPR哪一个更划算，主要取决于LPR未来走势。

　　选择浮动利率，在LPR定价下行的趋势下，可以享受到利率优惠，但也需承担LPR定价上行时利率上升的风险。

　　不过，从宏观经济走势来看，中国目前的利率水平随着中国经济增速的平稳，未来利率大概率会处于下行趋势。

　　所以，对于原房贷利率在基准利率之上有上浮的，建议转为LPR浮动利率。原房贷利率是基准利率的8折、9折的，根据个人风险能力，选择转或不转；原房贷利率是基准利率7折，利率在4%以下的不建议转，你的利率已经很不错了，毕竟LPR是浮动的，也有上浮的风险。

　　END

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