贷款是一切房产投资的核心。没有贷款的房产投资叫保值理财。

　　一）贷款的成数房产是超大额交易，平时再有钱的人，在买房时也会敬畏。A10之前，总有你买不起的房子所以全世界买房都可以贷款，在美欧这些宽管制国家，买房两成首付是常事，0首付也不是问题。在中国，首套房三成首付，二套房以后基本要四成、五成首付，所以对于中国绝大多数买房人来说，买房都需要大量的自有资金。自2017年以后地产调控层层加码，按揭不但利息高，很多地方都6%了，贷款的额度也非常少。可以说中国房产杠杆率在全世界是最低的，担心中国房地产崩盘的，属于杞人忧天。

　　所以呢，买房子投资贷款最高可以贷7成，期限最长25年，而且每个人一生只有首房首贷一次机会，1314哦。以上是关于房屋贷款的标准答案吗！

　　对，以上是银行给出的标准答案。

　　但对于职业投资人来说，要做到优秀，必须要做到1）所有的按揭房，买的每套房都是首房首贷2）所有的抵押房，每套都超7成对于有强迫症的投资龟毛党，每套房都要做成零首付二）抵押与按揭住房相关的贷款分两种

　　住房按揭贷款就是购房者以所购住房向银行做抵押的个人住房贷款业务。

　　抵押贷款是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，房产是银行最喜欢的抵押物。

　　这两者有四大区别第一，按揭是买房前就可以申请，而抵押贷款需要买房后才能申请第二，按揭受国家房地产调控政策影响，首套房贷最高贷7成，一个家庭同时只有两个按揭贷款，而抵押贷款不受调控政策影响，同时可以无限多个。第三，按揭最长25年，抵押一般最长5年第四，最重要的区别来了，做按揭贷款即使你使出了洪荒之力，最多只能贷7成，而抵押贷款，是可以贷8成，贷9成，甚至理论上可以买套房然后往家里搬钱的。职业多军有所谓的最近实在缺钱了，只好去买套房。

　　对于职业投资人，按揭只是毛毛雨，又贵又少限制又多，能用好无限次数的抵押贷款是关键，更荒诞的是，现在的抵押贷款利率基本小于5%，比按揭贷款便宜多了，价格便宜量又足看到这里，你恍然大悟，原来这帮孙子不断买入资产然后抵押，循环操作，这不是ATM吗，很快就成首富了啊，致富原来这么简单。是的，可以明确的说，原理确实很简单，但实际操作上通常会哭晕在厕所，你会发现一顿操作猛如虎，实际一看二百五因为，一个人在银行的贷款总额，它是有上限的！三）单核的极限单人贷款上限是多少，估计99%的人不知道。一个人，不管是阿猫还是阿狗，是翠花还是rose在中国人民银行都有个征信列表，上面记录各种跟银行的黑历史，什么3年前欠银行90块信用卡，5年前房贷逾期5毛钱，申请过几笔贷款，交没交手机费。所有的银行在审批贷款时都会偷窥你的征信，揣测你是不是个正经人，要是觉得你不正经就拒贷或者砍额度升利息，即使你是个按时还款工作努力的良民，银行给你的贷款总额也是有上限的，这里有个行业经验，在普通城市，做到1000万就很难审批了，因为小地方银行没见过世面，平时本地人贷款都是几十万级别的，你个外地人上来就来句借个1000万，银行恨不能报警抓你，在见多识广的一线城市，基本上限在3000万。这条贷款红线，是决定房产投资的天花板在A9附近的根本原因。你可能觉得只要有足额抵押物，银行凭啥不给贷，这事要从银行的角度看。贷3000万，对普通个人来说已经是一个可怕的数字，你一个阿猫阿狗抱了一堆红本跑到银行说我要贷3000万耍一下，一年利息就得150万，一个月利息12万，月工资得双倍覆盖，也就是说一个月发24万工资，银行会认为你长的完全不像能赚到24万的样子嘛，贷的出也还不起，说起来也根本没人信，认识行长也没辙，不会给你担这个风险。所以一般行业经验，封顶3000万，普通人1000多万以上就越来越难了。但，也有特例，你是当地知名企业家，您是个角，那就厉害了，银行特批几个亿都有可能，所以说最怕流氓会武术，最怕企业家玩炒房，那简直战斗机中的战斗机，秒天秒地秒空气。

　　贷款上限决定了扩张的边界，而评估的存在，限制了扩张的速度。四）评估评估是什么，做贷款的人都知道。职业多军做梦想到的多少精妙的构思，多少细腻的微操，什么高评高贷零首付，10万现金建仓1000平的宏图霸业，最后大都在评估小哥哥小姐姐云淡风轻的三言两语中灰飞烟灭。

　　房产投资ATM养成计划，理论和现实之间有条鸿沟，这条鸿沟就叫评估公司。

　　评估业并不友好，不仅仅不友好，甚至可以说非常恶向，一般对于二手市场，评估业的估值，只能估到市场价的80%。少数幸运的楼盘，可以估到90%不仅仅高估140~150%的“零首付流”毫不现实。哪怕仅高10%的“高评”做起来也颇多难度。有一种看法，认为评估业是房地产泡沫的瓶口。因此评估扎紧，是民粹份子的大镰刀。评估业被狂喝咖啡整顿，目前评估业基本确立下的定调是：以过去市场六个月成交价的均值为基准评估价，上涨市场完全评估不足，在牛市爆发中，基本上一周一价，业主们恨不得天天改价格，半年都够涨50%的了，评估价远远跟不上。所以你想在牛市极速上涨的市场中玩gpgd一刀流，做梦去吧，实际能贷6成就算你狠。这一轮广州，上海评估价基本是市场价的8成，买家完全是痛不欲生。一般一轮行情起来了以后，要6~12个月才能尘埃落定。看似市场逐渐清淡，成交归于冷清。当一年左右以后，“评估价”才能逐渐上去了这时候才有高评可能，但那时候黄花菜都凉了，这时候买，正好等着站岗三年吧。五）贷款中介几乎99%的人都知道“房产中介”，可是几乎只有1%的人知道“贷款中介”。贷款为什么需要中介，我们为什么需要贷款中介？许多人以为“买房子”“办贷款”，就是跑到售楼处，然后干干净净的付完全款。干干净净的办完贷款。那是你，因为你是第一次买房子，你是首房首贷。而对于职业多军，任何一张单子都是辛苦的。任何一张单子都是麻烦的。都是千军万马中找到一丝缝隙。那些“纯洁无暇”的简单贷款。早已离我们无限远去。因此我们需要“贷款中介”。贷款中介的作用，只要有二个；1）进行财务筹划2）选择银行贷款这一行，有无数无数的金融产品。而且许多是你根本没有听过，从来没有接触过的。而“贷款中介”的作用，是根据客户的需求，帮你设计出一套“贷款方案”。腾挪转移，拆屋架梁。先帮你从整体框架上，设计出一套方案。该如何进三退一，办卡申卡，最终限购限贷一道道槛过。而此后，贷款中介还要做第二件事，选择具体的银行网点。每一家的分行政策，有“轻微不同”。同样一张单子，这家支行不能过，可能拿到了对面的支行，他就可以过。这里面的熟路，不足以为外人道。“贷款中介”的作用，就是不停地和各个银行信贷员喝茶。每一个贷款中介，可能有十个熟捻的合作伙伴。这样“贷款中介”才会有第一手的信息。他会告诉你，按照你这个单子，应该拿去哪家银行做。而高水平的贷款中介哪里找呢，主要靠在这行混的长积累的，你到大街上喊谁做贷款中介，估计会被当成精神病。注意，电销的贷款推荐100%都是假的，那是渠道前端负责收集你信息卖钱的，第一时间挂电话就行了。千万不要急病乱投医！一个优质的“贷款中介”是非常非常重要的。甚至可以说，当你开拓新的城市市场，杀入深圳，杀入上海，杀入北京。没有“御用贷款中介”你寸步难行。贷款中介甚至比房产中介更重要。这是绝对的！评价一个贷款中介的好坏，并不是看他每年做了多少单。对我们来说，主要关注“解药单”。象职业多军这种征信报告80页的人，张张单子都是高难度，张张都是药单。这样情况下，他还能帮你贷出来。才是高手!

　　还记得上篇房产投资回报的极限#S0030吗，57n一定是有一个或数个超强的贷款中介做支撑，这是可遇不可求的，绝对比你挖个7折笋难几个数量级。跟房产中介不一样，虽然贷款中介也叫中介，听着好low，其实这行做得好的人挺高端稀缺的，需要的知识面人脉相当广，咱换个名字，房地产投资财务规划师，是不是立刻感觉高端上档次了。这事绝对是投资客的锅，天天管人家叫中介。

　　再次提醒，本文其实是本着批判的观点对贷款中的一些小秘密进行了无情的揭露，你们任何时候都要牢记房住不炒，违规操作后果自负。

　　留个思考题，什么样的房子容易高评成功。商业模式的演化从ToB，到ToC，到ToG再到ToVC有模式就有盲点，房产投资里也有人专门搜集To评估的房子，你们想到了吗。

　　下一篇，城市的阶层。

　　全文完

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