导语：
央行征信已有改版，本尊资讯会在近期推出最新的统筹规划。极大比例的购房者在即将买入房产时，才会认真考虑起贷款的问题，此前很长的时间会花在选择楼盘或者价格上；而我们在实践中看到，很高比例的购房者本可以用这段时间，发现贷款存在的问题，并及时解决，但是却白白浪费了，最后不得不接受其他办法，代价高昂。从今天起《本尊资讯》会推出一个系列，详细介绍通过统筹规划，同步优化购房者的贷款资质，以取得日后贷款的先机。
统筹规划，在华罗庚教授的一篇中学课文中解释的可谓深入简出。
从这篇文章中，我们看到统筹的核心就是时间管理。在实践中我们了解到，贷款审批的核心是审查贷款人过去一段时间曾发生过的记录，包括信用记录、收入记录、首付记录等等。时间不可倒流，犯过的错误不能改变，但我们可以通过前人的经验避免犯错。因此这三篇文章会分别针对这三个方面详细讲述，分为《征信篇》、《流水篇》、《衔接篇》（指消费贷款与按揭贷款的衔接，附首付贷解析）。
PS：这三篇文章的内容适合国内所有城市的购房者。
征信报告会看什么内容
个人征信报告组成=个人基本信息+信贷信息+是否有逾期+信用卡透支记录+非银行信息+查询记录
只要你曾经和银行发生过借贷业务，你的信用报告必然包含个人信息：其中电话号码、婚姻状况、职业信息、职业信息更新日期这几条比较重要。
信贷信息包含信用卡、各类贷款信息、逾期记录等。
非银行信息又称为公共信息，包括社保缴纳单位等。
查询记录分为个人查询和商业银行等金融机构查询。
a)征信上的电话号码可以追踪到某个长期失联的人，曾经有人借此办法成功找到一个老赖。
b)婚姻状况分三种——无、已婚、离婚；鉴于现在基于调控政策导致的婚姻状态的混乱，银行并不十分强调和借款人目前提供的婚姻证明及户口本信息一致，但明显的逻辑错误尽量避免。
c)职业信息和更新日期。这个话题在第二部分专门展开。
d)社保缴纳信息一般银行不做为参考，因为相当多人的更新不及时，或者完全没有；如果要核实其单位真实情况，只要在公积金网站查询公积金缴纳情况即可。
第二部分重点讲解职业信息怎么更新、逾期记录怎么看、信用卡大额透支怎么算零账单怎么回事、信用贷怎么算负债何时办理如何还款、参贷人到底会不会上征信报告、担保人是什么意思、存单质押是什么东东有何利弊、查询记录怎么看。
A）征信报告上的职业信息一栏共有五条记录，超过五条后会覆盖原有旧信息，这样就给更新职业信息留出了空间。
Q1：——为何要更新职业信息？
A1：——因为银行认可的优质企业可以让贷款更容易获批，而很多人并不在银行认可的优质企业上班，或者是自由职业和企业主，或者在银行禁入的单位名单中，这些人要成功获得贷款，就需要提前进行更新单位信息。
Q2：——用什么办法可以更新职业信息?
A2：——办信用卡，这是最快捷的办法。填上想要显示在报告上的单位名称，基本都能获批；持续办成功五张信用卡，原有显示在征信报告上的单位名称即被覆盖，再也看不到了。为了这个目的办的信用卡不必纠结额度多少，只要确保成功率，最好是在某家银行曾有一张普卡，也使用了一段时间，再去申请他们家的白金卡。切记不要在网银上申请，一定要到网点申请，填写信用卡申请表。
Q3：——社保和公积金信息是否会让以上努力功亏一篑?
A3：——房贷审批一般不会主动查询借款人的社保和公积金记录（当然有时也要选择配合的银行），并且第一部分已经提过，征信上的社保公积金一般不做为参考，但是如果申请公积金贷款，则必须要查询公积金；信用贷会查询借款人公积金缴纳情况。因此这个办法只适合房贷中的商业贷款申请。
Q4：——何时更新职业信息最好?
A4：——职业信息的更新日期一栏也很关键，它的每一栏显示了新信息更新的具体时间。如果五条信息都是已更新成功的单位名称，那没有瑕疵；如果贷款时，没来得及将五条信息全部更新成想要的单位名称，那可以推断，至少最早更新的一条时间超过半年最好。
更多详情可见《本尊资讯：信用卡在房贷审批中被忽略却极重要的应用》一文，目录编号：A10-33
B）逾期记录怎么看？
当你在银行申请贷款时，信贷员会告诉你，征信报告有逾期：有3个1，2个2，1个3，这像密码一样的表述代表什么意思呢？
完整的征信报告最后一页有以下解释：1代表逾期1-30天；2代表逾期30-60天；依次类推，最大数字7代表逾期180天以上。按照这个解释，各位读者可以自行翻译出以上逾期的严重程度。
a)绝大多数银行规定：距今24个月内不能出现1次以上的3，不能有2次以上的2，不能有6次以上的1。
b)这也解释了为何央行网上征信系统拉出的报告（简略版）无法清晰判断逾期严重度的原因，因为它只提供了五年内的总逾期次数，不能单独呈现24个月的次数。如果24个月之外很严重，而24个月内很干净，有些银行可以酌情处理。
c)距今24个月之前发生的逾期，各银行也倾向于严格的审批，当然也要视金额、次数、是否连续等情况而定，很多情况是可以通过的。
d)信用卡在24个月内真的有很严重的逾期怎么办？方法一，打电话投诉，让信用卡中心帮你到央行征信中心更新征信，这个办法迄今为止看到三个客户成功过，第一次拉出来非常严重的逾期记录，投诉后，第二次再拉竟然全部消失了；但是也可能逾期记录只是暂时消失，只有七天窗口时间，足够拉征信审批了。方法二：信用卡不注销，保持正常还款，24个月后再拉出的报告上，就是全部是干净的记录。
C）信用卡大额透支怎么算、零账单是怎么回事？
Q1：——信用卡刷卡怎么判断是否TX？怎么算透支很多？
A1：——看最近六个月平均透支余额，若十分接近授信总额，则要求出具账单，账单上可以体现TX的证据，即使找不出合理证据，也可以降贷款额度。
Q2：——什么是零账单？
A2：——信用卡有两个日期需要关注，一个是还款日，一个是账单日，零账单就是指在账单日前把刷卡透支的钱还款，则在征信上不会出现这一笔透支金额，透支额为“零”，可以让征信显得干净，不影响贷款。
Q3：——显示为信用卡分期的信用贷怎么算?
A3：——大多数银行对于信用卡的透支额目前不会计入负债，但是参考A1，也不能透支太多。正常的信用卡分期额度不会很高，但是以信用贷形式发放的现金分期额度都是30或50万，最典型的是税费贷（上限50万）、浦发万用金（上限30万）、农商行的鑫福金，它们的负债是否算入总负债要看具体银行认定。建议在操作房贷前能不用就不用。这三种都属于开卡时一次性扣掉全部利息，因此只要开卡后任何时刻的提前还款都极其不划算；税费贷肯定是在贷款批好过户时使用，不存在提前使用这个问题，其他的现金分期尽量在放款前后再使用，不要抱侥幸心理（有些人认为自己有很多现金分期也顺利通过贷款审批了，只能说，运气好而已，政策变化很快）。
D）信用贷怎么算负债、何时办理、如何还款？
面对信用贷，心态很矛盾，这么多家银行发行的产品，既是方便了普通大众融资，但是如果没掌握好顺序，也会把后面的房贷大事给搞砸。
我们从征信的角度描述，信用贷分两种，一种是算贷款，一种是算信用卡分期。
a)算贷款的信用贷：授信额度类信用贷（江苏银行卡易贷、上海银行金橘贷、宁波银行白领通为代表）都会在征信显示贷款记录，但是授信额度的好处是不提款不上征信；但非授信额度类的信用贷放款即计息（以招商银行的，必然也很早就上征信。（征信更新的速度越来越及时，因此放款到征信显示的时间差越来越短，读者有兴趣可以自行统计）。
b)算信用卡的信用贷：上一节已经讲过的内容不再赘述，这里再补充一点，信贷员和贷款中介对现金分期的信用贷，都爱强调“不上征信”，因此忽悠了不少小白申办，请看完这条后不要上当了。
c)Q1：信用贷何时办理，何时可以用？
A1：如果是凑首付，授信额度类信用贷可以提前办理（至少提前半年），但房贷的主贷人和未净身出户的参贷人都不能在房贷审批前使用，也就是说该信用贷只能申请出额度，但不能实际使用。如果是非授信额度类信用贷，确定是算信用卡负债，可以在征求房贷银行之后，少量使用一点，但也至少在付首付前3-6个月使用，并且要遵循规避首付贷的原则使用，具体细节等第三篇《衔接篇》再说。
Q2：信用贷如何还款？
A2：征信的贷款记录里有已使用的信用贷，银行首先会计算负债，和实际还款中的按月计息不同，一般银行会按“全额负债”，就是用已使用金额/36个月，甚至已使用金额/12个月计算，这就使得负债很高；个别银行会按已使用金额的十年期等额本息计算，真是不可思议。负债高企导致负债/收入比很高，进而导致房贷额度减少；这还不是最麻烦的，更严重的是现在严格审核首付贷问题，如果信用贷提取时间距离付首付的时间很短（没有硬性标准，姑且认为是3个月吧），那基本上会认为这笔信用贷是用于首付了，从而拒绝审批该房贷。
所以，算贷款的信用贷尽量在申请房贷前就结清，并且提前两个月结清，以便让征信能在房贷申请前更新成“信用贷结清”的状态。
E）参贷人到底会不会有负债，在征信报告上体现吗？
按照银行的定义，夫妻一方为主贷人，另一方强制为参贷人，也称之为共同还款人，但是负债纪录只会出现在主贷人名下的征信报告上，这是由于银行只把主贷人信息上报央行征信中心。但是有很多人反映虽然是参贷人，但是征信报告上也有负债纪录，这又是什么原因呢？
F）担保人是什么意思？
如上所述，参贷人的征信报告上如果出现负债纪录，一般都是担保纪录，即参贷人同时成为了担保人。担保人由如下情况导致：
a）主贷人如果申请经营性贷款，则银行从风控角度考虑，可能会让配偶同时做担保；
b)主贷人申请某些外资银行，外资银行的风控思维和中资银行不同，可能会把参贷人的信息也上报央行征信中心；
c)主贷人和参贷人并不是直系亲属关系，主贷人负责还款，参贷人提供抵押物，此时银行可能会让参贷人作为担保人；
d)某些银行的按揭接力贷，因为父母作为主贷人，子女参贷，为了控制风险，让直系的子女作为担保人。
让参贷人做担保，应该明确告知，签字时也要仔细查看，不要把担保一栏也签上字了。
G）存单质押是什么东东、有何利弊？
存单质押本想单列一篇讲解，但是受众面不是很广泛，因此作罢，只在本篇稍微提一下它的作用，以及上征信的注意事项。
存单质押，就是把自己在银行的定存，在不解除定存协议的前提下，将其中的90%或者95%的资金贷款出来，成为活期使用。年利率4.35%，最长五年期，无需一年还本，金额无上限，当天存当天可取出。这个产品非常重要，因为现在很多银行审批贷款时需要临时存款，如果按民间小贷公司的利率，很多人吃不消，即使向亲戚朋友借款，有时也比存单质押的利率高得多。如果采用存单质押，既可以在银行有一笔长期定存，又可以将大部分的资金取出来还清借款，一举两得。而且存单质押在房产交易中也有一些功用，不属于本篇范畴。
但是注意，存贷质押也属于贷款，因此也会上征信，且上的非常快，虽然这笔资金的抵押物是你自己名下的存款，但是为了防止银行认为有首付贷嫌疑，要在银行拉好征信记录后再操作。
H）查询记录怎么看？
征信报告的最后一张纸上的内容已经变的越来越重要，它成为银行审批贷款时重要的柔性指标，而在信用贷审批中，越来越多的银行把它作为硬性指标，这就是征信查询记录。
在房贷申请中，一般不太会同时申请几家银行，所以即使A银行看到有几家银行的贷款审批查询，那也不会拒绝，只会加强这个借款人的审核仔细程度（抵押消费贷款有个别要求短期内不能有三次贷款审批纪录）；但是自从各家银行的信用贷如火如荼的推广后，很多人都利用时间差同时申请数家银行的信用贷，而受理银行从借款人嘴巴里不知道他同时申请了几家银行，只有从征信查询记录中可见端倪。总体来讲，性价比越高的信用贷对查询次数要求越高，性价比越低的信用贷对查询次数要求越低。
贷后管理现在也成为影响房贷观感的重要指标了。简单来说，贷后管理是银行定期对借款人的情况进行回访。信用卡占了贷后管理的绝大部分，如果借款人突然有大额透支，银行认为有风险，会查询看该借款人其他信用卡是否也有同样透支情况，如果改借款人经常进行异常的透支，久而久之，贷后管理需要长达数张纸纪录，申请会被所有银行另眼相待；另外，信用卡申请提额也会进行贷后管理；常规贷后管理应该是半年一次，如果借款人名下有数十张卡，即使没有异常特殊贷后管理，光是正常的贷后管理，一年内也是很大的数字了。
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