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　　作者：蘧美达

　　临安市农村信用合作联社

　　房地产抵押担保一直以来都是银行偏爱的重要担保方式之一，但从临安农信联社已形成呆账，方式为房地产抵押的贷款来看，同样存在着由于抵押物变现难而导致贷款无法收回的情况。至2015年底，临安农信联社共有16户、金额693.7万元，方式为房地产抵押的呆账贷款。抵押物难以变现主要存在如下情况：

　　一、一套住房难以腾空

　　汪某，2009年3月31日，向A信用社申请贷款80万元，抵押物为汪某位于钱王大街1440—1542号一幢202室及柴间；临天9弄28号面积为268.2平方整幢房产。后因借款人涉及民间集资逃往国外造成贷款逾期。经起诉并对钱王大街1440—1542号一幢202室及柴间进行拍卖，收回本金59万元，利息4.9万元。位于临天路的整幢房产由其老母亲居住，法院考虑到老人无法安置，一直无法处置该抵押物。类似于一套住房难以腾空有10户，金额198.6万元。

　　二、抵押物价值被高估

　　某家私有限公司，于2006年3月30日至2006年8月28日期间分9次向B信用社申请贷款200万元，用该公司拥有的3189.2平方米工业出让土地，2802平方米厂房设定抵押。抵押物经浙江省临安市价格认证中心评估，评估价为371万元，签订最高额抵押限额为200万元的抵押借款合同，抵押率为53.9%。该公司后因经营不善，法定代表人外出避债导致贷款逾期。通过法院公开拍卖，收回本金150.7万元，不足49.3万元无法收回。

　　三、抵押物边界不清

　　某铸造厂于2011年12月5日向C信用社开立银行承兑汇票，金额60万元，到期日2012年6月5日，按票面金额的50%缴纳保证金，敞口部分由该厂的房地产作抵押，抵押物为高坎村的工业出让土地1672.5平方米，及厂房641.94平方米，由于该厂涉及民间借贷抵押物被查封，账户被冻结，承兑到期后出现垫款。由于该厂的用地性质有工业出让、划拨和集体所有，无法分割，法院不同意单独对出让土地及厂房进行拍卖，故无法对抵押物进行处置。

　　王某某于2011年3月8日向D信用社贷款100万元，用位于锦城街道长桥路122号，建筑面积390.9平方米房屋，面积为241.3平方米性质为划拨，用途为住宅用地的土地设定抵押。后因投资农家乐失败造成贷款逾期。但由于抵押物存在与他人共建分割困难；租赁现状难以界定，租赁补偿及租赁清退存在难度；转让房产需交高额出让金等原因，抵押物一直得不到处置。

　　四、抵押物处置受地域限制

　　方某某于2011年7月4日向E信用社贷款50万元，用位于岛石镇银坑村92号450.3平方米住房设定抵押。贷款逾期后，信用社通过法院对抵押物进行了二次拍卖，但因抵押物所处位置的特殊性，村外人无人也无能力购买，村里人想购买但碍于情面又不愿购买，导致二次拍卖均因无人竞价而流拍。

　　五、抵押土地上新建房屋

　　临安某炒货厂于2011年9月6日向E信用社贷款110万元，用该厂的工业出让土地3703.96平方米，厂房286.09平方米设定抵押。后因生产需要该厂在抵押土地上新建了厂房，但又因资金不足使工程停工。贷款逾期后，通过法院对抵押物进行了拍卖，在拍卖过程中，在建工程承包方对评估价格和优先受偿权提出异议，且拖欠大量民工工资，导致抵押物无法处置。

　　针对上述在抵押物变现过程存在的实际问题，笔者结合相关规定提出如下风险防控措施：

　　1审慎一套住房抵押

　　最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第20条规定在金钱债权执行中，只要符合：“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，唯一一套住房可以执行。”按照此条法律规定，一套住房执行没有法律障碍。但在一套住房实际执行过程中，腾空始终是一大难题。为此，客户经理在发放一套住房抵押贷款时，一定要对抵押物进行实地调查，对有老人一同居住，抵押房产确实为抵押人的唯一住房（包括能提供第二处可供居住房产的，也要查实房产状况，确定是否可适合居住），对存在这二类情况的，要审慎发放住房抵押贷款，考虑到处置时要扣除五至八年租金的情况，评估价或设定抵押限额要从紧。

　　2认真做实贷前调查

　　客户经理对客户提供的抵押房地产，必须进行现场勘察和抵押风险评估，确认房地产权证和实际情况的符合程度，以及是否存在权利瑕疵。如果经现场勘察和抵押风险评估，拟抵押房地产存在明显不利于变现和实现其价值的因素的，应当以审慎的态度决定是否接受抵押。

　　3及时跟进抵押登记

　　《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”为此，要求客户经理发放抵押贷款后，要结合贷后检查对抵押物状态进行检查，当发现有新增建筑物时，一定要督促抵押人及时办证，并将新增建筑物和原抵押物一并设定抵押。

　　4切实转变风控理念

　　一是要坚持客户的正常经营收入是第一还款来源的理念，不能因为有房地产抵押就忽视客户的经营状况;二是对于小额贷款，如果客户提供的保证人实力足够、担保意愿强烈，应当视为第二还款来源有保障，不必要将房地产抵押视为风险可控的唯一标准。

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