购房者逾期还贷开发商能否解除购房合同
案例
2018年10月，甲购买乙公司开发的商品房一套，总价款为120万元，双方签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：甲购买房屋采用银行按揭付款方式购买；…在乙公司承担担保责任期间,甲如果三个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的,乙公司有权解除合同,收回房屋…。后甲向建设银行申请住房按揭贷款，为此双方签订《个人购房借款/担保合同》一份，乙公司提供阶段性保证担保。合同签订后，乙公司于2019年10月将房产交付给甲。2020年3月起，甲未能按期向建设银行偿还借款本息，且累计已经超三个月，建设银行直接从乙公司的保证金帐户扣收了所欠借款本息。后乙公司起诉甲，请求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。
一、法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；二、本案结果原告乙公司与被告甲签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告已履行了支付购房款义务，原告也向被告交付了房屋，《商品房买卖合同》的权利义务终止，原告乙公司无权解除《商品房屋买卖合同》。至于原告为被告向建设银行贷款提供阶段性担保，那是另一个法律关系，原告可以根据为被告代偿的事实行使追偿权。三、分析依法成立并生效且还在履行中的合同，当事人依据法定解除权或约定解除权，可以单方解除合同，但已经终止的合同，不得解除。故购房者逾期还贷能否解除合同，要分两种情况，第一种情况是购房者已支付全部购房款，开发商也交付了房屋，此时商品房买卖合同已履行完毕，合同的权利义务已终止，不得解除；第二种情况是购房者已支付全部购房款，但开发商尚未交付房屋，合同还在履行过程中，此时开发商可以解除购房合同。四、启示以银行按揭方式购买商品房，存在多重法律关系，开发商与购房者之间的买卖合同关系，购房者与银行之间的金融借款合同关系及抵押担保关系，开发商与银行之间的阶段性担保关系。这些法律关系，有时要综合考虑，有时又要分开，要准确区分。
南桥悟道
成人达己，成己为人。
作者简介：
王占云，福建同荣仁律师事务所律师、合伙人；2003年开始专职从事律师工作，长期专注于民商法和行政、刑事公法领域；擅长企业法律服务、金融法律服务、知识产权法律服务等，是福建省律协评定的行政法专业律师，Tel:作者简介
