《贵州都市报》报道我院典型案例

　　贵阳市云岩区人民法院李玉克法官

　　【个人简介】

　　李玉克，男，1981年2月生，2005年7月毕业于贵州民族学院汉语言文学专业，大学本科学历，文学学士学位。2006年1月通过公务员统一考试进入贵阳市云岩区人民法院，2008年通过国家司法考试并取得A证，2010年3月至2012年12月在贵州大学在职法律硕士专业学习，获法律硕士学位。

　　【个人履历】

　　2001年09月至2005年07月，贵州民族学院汉语言文学专业学习；

　　2006年01月至2010年03月，贵阳市云岩区人民法院书记官室书记员；

　　2010年04月至2012年10月，贵阳市云岩区人民法院民三庭书记员；

　　2012年11月至2013年06月，贵阳市云岩区人民法院民二庭书记员；

　　2013年07月至今，贵阳市云岩区人民法院民二庭助理审判员。

　　【典型案例】

　　在买房时，很多人为了解决资金不足的问题都会选择办理房贷。但是，很多人在办理了房贷之后出现了无法及时还款的情况。那么，房贷如果出现多次逾期还款的话会有什么后果呢？近日，一名女士因多次逾期还房贷，被银行告上了法庭要求她一次性还清贷款余额。

　　累计逾期18次被告上法庭

　　2009年，遵义的王女士和老公在贵阳市云岩区三桥看中了一套商品房，同年8月，王先生以不多的首付款与开发商签下了买卖合同，并以该项房屋作为抵押物，与贵阳某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款43.7万元，期限20年。

　　但好景不长，王先生所在行业不景气，其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是，由于国家宏观政策的调控，房价涨势止住了，自己所买的楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成，自己每个月还要支付几千元贷款，压力不小，干脆断供。”

　　2015年3月，王先生累计18次未按时偿还贷款。银行方面催要无果，只得拿着合同将王先生及为其担保的房屋开发商告到贵阳市云岩区法院。

　　【法院判决】

　　一次性还清贷款余额

　　法院认为，《个人购房借款/担保合同》合法有效。合同签订后，王先生累计逾期18次，已构成违约。根据合同约定，合同有效期内，连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，银行有权要求解除合同，并要求王女士支付全部贷款本息。开发商作为这笔借款的担保人，且未办妥抵押财产的房地产权证及他项权证。

　　故判决，判决生效之日起10日内，偿还尚未还清的银行借款本金35.87万元，支付相应的利息及逾期罚息3983元（截止至2015年3月），此后利息、罚息按合同约定计算至付清之日止。并支付本案的诉讼法费、律师费。

　　判开发商对债务承担连带清偿责任。

　　如果未按指定时间履行给付义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　【法官说法】

　　办理他项权证，解除连带责任

　　“住房按揭贷款，实行的是双重担保。”本案的主审法官，云岩区法院民二庭法官李玉克介绍说，即借款人以所购的住房提供给贷款银行做抵押，在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前，由房产商提供第二重担保，即连带保证责任。

　　“在业主取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续之前，开发商应当承担第一顺序的连带还款责任。”李玉克法官说，本案中，王女士只办理了抵押预告登记证，开发商未办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权证交给银行，也就是说该房屋还不能进行抵押拍卖，所以银行有权要求开发商承担连带还款责任。“在判决生效后，如王女士不履行，银行有权要求开发商偿还贷款，再由开发商向王女士追偿。”

　　只有在业主办理取得产权证和他项权证，即房屋抵押给银行的抵押登记手续正式办理完毕，银行取得法定的抵押权和对房屋的优先受偿权后，开发商的连带保证责任才能解除。

　　因此，开发商在完成产权总登房屋具备产权办理条件后，尽快让业主办理产权证和他项权证，是解除阶段性连带保证责任，避免和控制连带保证责任风险最直接有效的方式。

　　断供不能免除还款责任

　　李玉克法官说，个人买房时和银行签订的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签订房产抵押合同。

　　“从法律角度分析，断供对借款人是非常不利的，因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款，无论是出于哪一种原因的断供，银行都有可能宣布借款合同到期，要求债务人一次性偿还全部贷款。”

　　如果业主断供，银行起诉业主，要求拍卖抵押的房产。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主支付。

　　“拍卖完后，银行还会拿着法院的判决，四处寻找业主的其他财产，业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。”

　　近半数弃房者下落不明

　　“一般情况下，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息。”李玉克法官说，即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。

　　“这也反映出不少购房者法律意识淡薄。”李玉克法官认为，很多人觉得，断供以后，“大不了房子我不要了，银行爱怎么着怎么着”。其实不然。不管是“供不起”还是“甩包袱”，结果都是损失惨重。不仅房子没了，首付、月供也付之东流。

　　如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话，还会在个人信用记录中留下污点，对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。个人信用污点会保留5年时间。

　　购房者应谨慎

　　作为借款人应注重风险衡量。应当有长远规划和风险意识，对自身还款能力要有正确评估，一旦买房并向银行借款后，要记准自己的房贷还款日，不在还款日后还款；关注自己实时的还款数额，避免出现还款金额不足的情况；最好是一次多存入几次的还款金额，定期查询个人的还款记录。

　　如果经济确实出现困难无法还款，可以通过与银行协商的方式解决，比如，可以到银行要求做贷款展期，要求银行适当合理地延长自己的还款期限，或者和银行协商改变还款计划，比如，要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。

　　（来源：《贵州都市报》）