如果开发商逾期交房，买房人怎么去行使合同的解除权，怎么要求退房呢？本期“以案说法”将为大家详细解读，若碰到此类情况应该如何处理。

　　【案情简介】

　　2013年12月19日，原告宋某与被告签订《商品房买卖合同》，约定宋某购买被告开发的某小区住宅一套，总价款74.1万元，首付23.1万元，余款办理银行按揭贷款。同日，宋某付清了首付款并办理贷款。根据《商品房买卖合同》，被告应在2015年12月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付宋某。后被告未在约定的期限内交付房屋，双方协商未果，宋某诉诸法律。

　　【法律分析】

　　根据《合同法》第九十四条以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条的规定：如果开发商出现了严重的逾期交房违约行为，买房人是可以要求退房，要求对方来解除合同的，但是这个合同解除权的行使，有一些注意事项。

　　第一：首先开发商的逾期交房违约行为，必须是个严重的违约行为，也就是说如果开发商在短期内逾期交房，比如说这个期限是十天八天或一两个月，在短期内是没有办法直接要求合同解除的，这个时候可以通过要求开发商支付违约金的方式来弥补损失，如果在短期内起诉到法院要求解除合同，这样的请求是不会得到法院支持的。

　　“那什么样的期限才是合理的期限，超过什么样的期限就算严重的违约行为呢？”在这个期限的问题上，法律并没有一个明确的规定，实践中一般以双方合同约定的期限为准，一般来说三到六个月是个大家都能接受的合理期限，所以在签订合同的时候，我们也要注意审查一下这个条款的约定时间是不是合理。如果合同约定的这个时间是开发商逾期交房达到一年两年甚至三年以后，我们才有权利去解除合同，那么这个条款约定的期限就是严重不合理、不公平的。

　　第二个要注意的问题：法定解除权的行使是有一定的期限限制的，也就是说如果你想要退房的话，必须在法律规定的期限内提出。

　　法律对合同解除权的行使期限区分了两种情况，分别作出了一年、三个月的规定，如果说在行使法定解除权的时候没有履行一个催告程序，那么就应当在法定事由出现之后的一年内去行使合同的解除权，如果在行使合同解除权的过程中，履行了法定的催告程序，催告开发商去履行交房的义务，开发商在三个月的合理期限内没有能够把交付房屋，这个时候就取得了合同的解除权，但是这个合同的解除权必须在三个月内行使，如果在三个月内不行使这个合同的解除权，从法律上就过于消灭，就再也不能提出合同解除的这个请求了。

　　【典型意义】

　　要特别的提醒大家注意一下：合同的解除权是个除斥期间（也称不变期间，是指法律对某种权利规定的存续期间），这个除斥期间是不因任何的事由而中断的，所以一旦出现了合同解除权，就要在一年之内或者在三个月之内去行使它，如果不行使这个权力就没有了。还要提醒大家注意一下，如果已经收房了，那么收房以后就不能够再以延期交房为理由去要求开发商退房，因为法律给了除斥期间，给了合同解除的机会，如果购房者在收房之前都没有提出的话，那么法律就认为你在收房的时候认可了这个事情，所以在收房之后就不能再以延期交房为理由去要求退房。

　　来源：城阳司法局

　　编辑：黄冬梅

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