文/吴亮整理

　　来源/成都法院网

　　【裁判要点】

　　一、开发商负有的“权属登记”义务不仅包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。

　　二、基于买卖合同约定，开发商仅负有将权属登记相关资料报政府机关备案的义务，“出卖人责任”仅指与将资料报政府机关备案相关的责任。

　　三、开发商承担违约责任的计算应当分段进行。逾期办理房屋产权证的违约金应计算至出卖人将房屋产权登记资料报政府机关备案之日。逾期办理国土证的违约金应自房屋分户产权证取得之日起计算至出卖人将国有土地使用权登记资料报政府机关备案之日。

　　【案情】

　　张某等人与XX置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买置XX置业公司开发的房屋，该合同为成都市房管局统一印制的格式合同，对建筑面积、房价款、房屋交付时间等作了明确约定。其中，合同第十五条约定，XX置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由XX置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因XX置业公司的责任，张眉等人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由XX置业公司按已付房价款的银行同期贷款利率向张某等人支付违约金。合同签订后，张眉等人按约交付了房屋价款，XX置业公司于2005年6月30日交付房屋后，于2006年5月15日才取得阳光水岸房屋的产权初始登记，同年6月13日，张眉等人取得所购房屋的分户产权证。直至起诉之日，张某尚未取得所购房屋的国土使用权证，遂诉至法院请求XX置业公司支付从2006年1月1日起至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。

　　【审判】

　　成都市锦江区人民法院一审认为：

　　根据双方合同约定，XX置业公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由XX置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，张某等人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，XX置业公司应承担违约责任。XX置业公司虽已于2006年5月15日取得了房屋产权初始登记，但却未能在合同和法律规定的时间内协助张某取得房屋权属证书，故应支付从2006年1月1日起至张某取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。

　　一审同时认为，我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用权证。房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现张某尚未取得房屋的国土使用权证，XX置业公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止。

　　据此判决：XX置业有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向张某支付逾期办理房屋产权证的违约金，并从2007年4月1日起至房屋国土使用权证办理完毕之日止，以房价款按银行同期贷款利率向张某支付逾期办理国土使用证的违约金。

　　一审宣判后，XX置业公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉。其上诉主要理由为：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。二、《商品房买卖合同》第十五条中约定的XX置业公司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。综上，XX置业公司承担逾期办证的违约金的时间应从XX置业公司交付房屋180天后至XX置业公司将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2006年1月1日至2006年5月24日止。

　　成都市中级人民法院二审认为：

　　一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。

　　二、《商品房买卖合同》第十五条明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。

　　三、鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。本案中XX置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故XX置业公司应按约承担逾期备案的违约责任。因XX置业公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故XX置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。XX置业公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为XX置业公司的原因，故应从此时再行计算其违约时间。原审认定不当。

　　据此判决：撤销原判，改判XX置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向张某等人支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年1月1日起至2006年5月23日止，以房屋价款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）、逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年6月14日起至办理国有土地使用权证备案登记之日止，以房屋价款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算），并驳回张某等人的其他诉讼请求。

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