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　　永州开发商逾期交房，原来是可以要求开发商支付违约金和逾期办证违约金的！近日：东安县人民法院审理一起商品房销售合同纠纷，被告永州市某置业有限责任公司逾期交房，法院判决被告在判决生效之日起六十日内将验收合格并符合合同交付标准的交付给原告唐某某、万某某，将办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好房屋不动产所有权证书，向原告支付逾期交房违约金55,188元、逾期办证违约金1260元。

　　法院经审理查明，2015年4月7日，原告唐某某、万某某与被告永州市某置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买被告永州市某置业有限责任公司商品房，房屋面积为152.72平方米，总价款为420,000元；被告（出卖人）应当在2016年5月30日前向二原告（买受人）交付该商品房，在交房之日起720个工作日办理不动产权证等条款。合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了首期房价款130,000元，余款290,000元以住房公积金按揭抵押贷款方式转入被告账户。

　　法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告亦应当按照合同约定交房，并在交房给原告之日起720个工作日内，办理好房屋所有权证书，但被告至今仍未向原告交房、也未为原告办理好房屋不动产权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。

　　关于本案计算逾期交房、办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告逾期交房、办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期交房、办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期交房、办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。按照双方约定，应当2016年5月30日交房。作为房地产开发商的被告负有向原告交房、办理权属证书的义务，取得房屋所有权、不动产权属证书是作为购房人的原告的主要的合同目的，交付房屋、办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告交付房屋、办理权属证书的必要，必定会在合同约定的期限届满后以合理的方式催告被告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算。关于本案合同约定的违约金是否过高的问题。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，本案合同约定每日万分之一的惩罚金未高于房屋总价款百分之三十，不属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故被告逾期交房的违约金为55,188元（420,000×0.0001×1314天）。关于逾期办证违约金数额的确定。根据双方签订的合同的违约金数额及计算方式，被告逾期办证违约金为1260元（420,000×3‰）。故依法作出上述判决。

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