事件描述

　　近日，有当事人反映在购房合同中，开发商与购房户的违约责任不对等的问题。根据当事人陈述，他于去年12月向某房地产公司订购了商品房一套，在订购合同上双方只约定房号和单价等简单条款，当时支付了10万元的预约金。最近房地产开发公司通知他去签订《商品房买卖合同》，销售人员将拟好的合同给他看。他发现合同对违约责任的约定非常不公平。

　　合同第八条对“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。

　　而第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

　　他对这样的条款感到很气愤。

　　律师解读

　　蓝林茂律师认为，签订合同应该遵循公平原则。双方约定的违约责任是否公平不能仅仅从所约定的数字来判断，更应该从双方违约可能发生的概率的大小和是否可控、以及发生违约后给守约方造成的损失大小等客观原因来分析约定相应的违约责任。也就是说签订合同应追求实质的公平，而非形式的公平。

　　购房户逾期付款发生的概率及会给开发商造成的损失大小

　　购房户在买房时，一般在购买前已经做好充分准备，特别是对购房款的支付已做好充分准备，而且付款一般都在短期内完成，如果按揭贷款的一般也是按提交资料为准。所以发生违约的概率相对较小。

　　而购房户逾期付款对开发商造成的直接损失是利息损失，间接损失是多数人不按时付款可能会影响开发商的开发进度，造成整个楼盘延期完工，逾期交付，这个间接损失是非常大的。但是司法一般只考虑直接损失，而不考虑间接损失的赔偿。所以，合同约定的万分之五的违约金，相当于月利率1.5％，符合《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借货的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）”的规定。法院会予以支持。

　　开发商逾期交房的概率及对购房户造成的损失

　　如果商品房是预售房，一般从开发商取得预售证到房屋交付时间较长，有的甚至要两三年。在这段时间内，开发商可能面临来自建筑商延期完工的风险、相邻纠纷的风险、相关职能部门干预的风险、气候异常的风险等等。所以，开发商逾期交房的概率大得多，承担的风险大得多。当然，如果是现房就另当别论。

　　逾期交付房屋的直接损失法律上一般按租金损失计算。当然也存在因房屋不能按时交付打乱购房户的生活等间接损失。如100万元的房价，如果违约金约定按万分之五计算，则每月的违约金是元，大大高于实际损失月租金1500月左右。那么开发商完全可以根据《合同法》第114条，“约定的违约金过高于实际损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。以目前金华的行情，也基本调整为2000元/月左右。

　　那么问题来了，为什么法律上对同样是100万元总价的房屋，购房户逾期支付房款和开发商逾期交付房屋在直接损失的计算上有如此大的差距？

　　这是由市场的交易价格决定的，因为现金保值能力较低，特别在现阶段通货膨胀时期，需要有较高的使用费（利息），而且承担的风险高，对资金出借方因为资金是需要交付他人使用，可能存在资金不能收回的风险；而房屋保值、增值能力强，所以租金相对较低，而且在出租房屋是不变更所有权，风险相对很小。所以许多人愿意放弃当期收益率较高的现金以换取当期收益率较低，但保值增值能力强、投资风险小的房屋。

　　蓝林茂（律师）

　　浙江泽大（金华）律师事务所副主任，建筑与房地产事业部负责人，国家一级建造师。

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