继阳光城、正荣、禹洲之后，又一千亿房企官宣爆雷。

　　3月21日，祥生控股集团公告称，公司未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。

　　公告称，该公司发行的本金为2亿美元、于2023年到期、年利率12%的美元债，有笔1200万美元利息应该在2022年2月18日到期应付。根据优先票据的条款，公司有三十天宽限期支付利息。但目前因受宏观经济、房地产市场环境、金融环境及多轮疫情等多种不利因素影响，集团流动性出现阶段性问题。目前宽限期已届满，而公司并未于届满前支付利息。

　　祥生控股集团称，公司正对其流动性、业务整体经营和经营环境进行评估，积极实施有效的流动性解决措施，持续密切关注事项发展。同时，公司也将积极与债券持有人进行对话，以寻求并实施多种方式解决当前流动性问题。公司已委聘盛德国际律师事务所作为其法律顾问，以就有关事项提供意见。

　　子公司股权被司法冻结

　　在此次宣布违约前，祥生已经暴露出爆露的迹象。

　　1月18日，祥控股生公告称，一笔发行于2021年1月23日且将于本月23日到期的优先票据已部分完成交换要约，根据交换要约有效提交作交换及获接纳的票据已被注销。不过，该票据还是有1947万美元维持发行在外。也就是说，该笔债务并未完全解决。

　　目前，偿付日期已过，但目前这笔近2000万美元的债务还没有偿付的消息，让人遐想连篇。

　　因为，祥生控股的问题不是一天两天，债务压力十分明显，而且在目前行业形势下更是寸步难行，稍有差池，就迈入爆雷房企行列。

　　而且，除了半年内要偿还合计4亿美元的外债，近期企查查还显示祥生控股子公司被司法冻结的信息，合计涉及资金超1亿元。

　　被司法冻结的公司为浙江弘源创业投资有限公司，被执行人为祥生实业集团有限公司，也就是浙江弘源的控股公司。冻结日期自2022年1月10日。

　　具体来看，执行裁定书文号为：（2022）浙0681执保18号，执行法院：浙江省绍兴市诸暨市人民法院，被执行人持有股权、其他投资权益数额为万元人民币，冻结期限至2025年1月9日。

　　据祥生控股内部人士透露，根据子公司股权被司法冻结的情况，母公司“祥生实业集团有限公司”账户亦被冻结。而且，除了明面的高额债务，祥生控股的民间借贷也有不少。

　　盘活相关资产近11亿

　　就祥生控股当前出现的阶段性流动性困难，其3月21日向财联社表示，正盘点相关资产、寻找合作方，准备通过转让优质资产及项目，来盘活资源、提升可支配在手资金，以应对当前流动性风险。“接下来，公司还将把握销售窗口、优化线上销售平台，努力化解疫情背景下的销售难题。”

　　实际上，祥生控股今年年初已开始转让资产展开自救。据记者初步统计，截至目前其所转让项目的总金额约10.96亿元。

　　其实在1月那笔美元债利息逾期未付前三天，祥生控股以2.72亿元的价格，将临海紫元银通置业有限公司58.5%股权，转给诸暨国跃企业管理咨询有限公司。

　　据祥生控股3月18日公布的信息，所转让临海紫元银通置业主要资产，为乡村振兴建设项目(塘里村BT项目)，包括位于浙江省台州市临海市大洋街发展中住宅及配套设施物业，总建筑面积约40万平方米。出售事项完成后，祥生控股将不再持有目标公司任何股权。

　　此前于1月17日，该公司以约4.87亿元价格将杭州滨拓企业管理有限公司51%股权，售予浙旅湛景置业；所转让主要资产，为位于杭州西湖区面积约9.62万平方米待开发的住宅项目。

　　此外，在1月7日，祥生控股还将其所持浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8095%股权，以3.37亿元的价格，售予宁波经济技术开发区北仑电力燃料有限公司的全资附属公司。其出售主要资产，为位于浙江省诸暨市的保健及养老中心，该项目正处于建设中，建筑面积约35.38万平方米。

　　另外，2022年1月18日，惠誉将祥生控股(集团)有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）从"B-"下调至"CC"。

　　惠誉认为，鉴于未来五个月内没有足够的现金偿付大规模到期资本市场债务，祥生控股集团的信用风险升高。

　　而且，惠誉表示，自11月股价暴跌以来，祥生控股集团对信托贷款的再融资能力可能已经显著恶化。

　　事实上，祥生控股此前就已遭遇多家国际评级机构的评级下调。

　　2021年10月18日，评级机构穆迪确认了祥生控股“B2”公司家族评级(CFR)以及发行债券的“B3”高级无抵押评级，展望从“稳定”调整为“负面”。

　　穆迪助理副总裁KellyChen表示：“负面展望反映了穆迪的预期，即在未来6-12个月内，由于融资紧张，消费者情绪减弱，祥生控股的合同销售额将下降，这反过来将导致公司财务指标和流动性恶化”。

　　2021年11月3日，从标普发布报告称，标普将祥生控股(集团)有限公司的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”，并将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC”。

　　标普表示，祥生控股持续用现金偿还到期债务的行为将妨碍该公司未来12个月的流动性。祥生控股将在未来一到两年面临更大的运营压力，包括合同销售额可能下降，以及中国收紧的抵押贷款政策导致的现金回收率放缓。

　　被称为黑马房企的祥生控股1500亿负债压顶

　　2021年11月，祥生控股面临诸多压力，出现股价一日暴跌逾50%。随后公司发布紧急公告，表示公司运作一切正常，现有债务并无出现任何违约且公司控股股东并未质押任何股份。

　　祥生也是一家过去几年突然飙升的黑马房企，2018年才挤入千亿俱乐部。

　　而通过杠杆撬动规模的祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越，其根基不稳，更是在去年面临销售下滑、盈利欠佳等问题。

　　2021年全年，祥生控股集团实现权益销售额803.4亿元，同比微升2.78%。

　　其中，去年第三季度祥生控股集团权益合同销售额环比下降60%至146亿元，9月份销售额更是降至34亿元。

　　据克而瑞数据，2021年祥生控股集团以1045.3亿操盘金额位居房企第35名；以779.8万平方米操盘面积排第30位，属于中型房企。

克而瑞数据

　　2022年前两个月，祥生控股集团归属集团合约销售总额约为63.53亿元；合约建筑面积约为46.6万平方米。

　　值得注意的是，销售下滑主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。

　　截至2021年中期，祥生控股集团总土地储备2295万平方米，较2020年末有所下降，仅支持2-3年的去化需求。

　　并且，祥生控股集团大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。

　　从业绩上看，2021年上半年祥生控股集团实现营收159.85亿元，实现归母净利润5.32亿元，毛利率和净利率分别为18%和6.1%，远低于上市房企平均水平。

毛利率水平

　　截至2021年二季末，祥生控股集团总资产为1726.56亿元，总负债1530.93亿元，净资产195.64亿元，资产负债率88.67%。

　　在“三道红线”方面，截至2021年6月底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，踩中一道红线归为“黄档”。

　　值得注意的是，2017年-2019年间，由于激进扩张及高杠杆影响，祥生控股集团净负债率一度高达1380%、740%和360%。

　　据分析债务结构发现，祥生控股集团主要以流动负债为主，占总债务的84%。

　　截至同报告期，祥生控股集团流动负债有1287.64亿元，其中一年内到期的短期债务合计221.62亿元。

　　相较于短债规模，祥生控股集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有273.19亿元，刚好可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

　　除此之外，祥生控股集团还有243.29亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计240.5亿元。

　　整体来看，祥生控股集团刚性债务有462.12亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。

　　有息负债高企，2020年和2021年上半年祥生控股集团融资成本分别为11.13亿和4.63亿元，尤其2020年融资成本高达9.1%，对利润空间形成严重侵蚀。

　　在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。

　　从融资渠道看，祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外，还需应对非标融资的还款压力。

　　截至2021年6月30日，祥生控股集团信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占债务的50%，而银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%，

　　然而，祥生控股集团对信托贷款的再融资能力已显著恶化。2021年第三季度其已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款，融资渠道正在逐步收窄。

　　另外，大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度，如果其加大对合资项目的参与，可能会降低从项目公司筹集资金的自主权。

　　资金压力下，今年初祥生控股也有出售相关资产展开自救。总得来看，祥生控股集团销售下滑，盈利能力持续恶化；债务负担较重，再融资压力较大；信托和其他融资占比较高，融资成本高企。

　　来源：财联社、地产资管界、小债看市

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