文|俞燕

　　编|吴戈

　　出品|喻观财经

　　7月14日这一天，几乎是除了财报季之外，银行们发布公告最齐的的一天。

　　截至晚间，一共有16家银行发布了公告，内容主题一致：关于“保交楼”情况的排查情况。

　　此外，还有瑞丰银行和苏农银行分别在机构调研和券商策略会回应了“停贷”事件。

　　在已发布公告的银行中，只有中国银行和建设银行没有披露相关数据。

　　自六月以来，一股停贷断供潮以“城传城”之势，从中原地区蔓延到华中、华北、华东，各地的业主罕见地隔空抱团，齐剧刷刷喊出“不复工不还贷！”

　　这可能是背负着沦为“房奴”的业主们，为了实现“上有片瓦遮身，下有立锥之地”的一生梦想，发出的作为弱势个体的最强音。

　　强行断贷，影响的不仅仅是业主的生活，烂尾楼的风险终将外溢到银行业，停贷违约将导致银行个贷规模缩水和不良率增加。

　　断贷潮的“后劲”有多大，从今天银行股的股价表现就能反映出来：银行股已连跌两日，今日收盘仍有2.1%跌幅。除了常熟银行和杭州银行，其他银行股一片绿，其中平安银行、招商银行和邮储银行三家跌幅居前，招行更是跌去了3.75%，已达十连跌。

　　银行集体回应，交出了停工楼盘项目逾期按揭的“家底”（除了中行和建行），皆表示“总体风险可控”。

　　“风险可控”只是银行排查后掌握的整体情况，但如何解决烂尾楼交楼的问题、断贷的问题，预售资金如何监管，恐怕还需要各方切磋。

　　银行齐回应

　　在断贷潮的发酵之下，7月14日早盘，农业银行、招商银行、平安银行便遭遇主力资金抛售，其中后两者的股价一度创下近两年新低。

　　于是，将近下午1点，农业银行率先发布了公告，将底数和盘托出：截至6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。

　　农业银行称，目前该行涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。下一步将积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　随后，建设银行亦发布了公告，不过并没有披露具体数据，只是表示该行涉及停工缓建和未按时交付楼盘的业务规模较小，总体风险可控。中国银行亦未披露具体数据。

　　截至7月14日晚间，共有16家银行发布了公告，除了中国银行和建设银行，其他14家皆披露了相应的数据。从已披露的数据来看，涉及停工楼盘项目的个人按揭贷款逾期余额最大的当属农业银行，高达6.6亿元，其次是工商银行，达6.37亿元，其次是邮储银行，达1.27亿元。

　　那么逾期余额最少的是谁呢？招商银行。

　　当多家银行已发布了公告时，招商银行一直声称在开会，一直到晚间才发布了公告。此前招商银行被市场认为其房地产贷款新增规模的绝对量大，尤其是2020-2021年，招商银行的个人按揭贷款净增长了2663亿元。有人预测其风险敞口可能在股份行里居首。

　　从披露的数据来看，招商银行的情况并没有如猜测的那样。

　　可见，披露数据、用数字来说话的重要性（那啥，并没有内涵任何银行）。

　　如以停工项目个人按揭逾期贷款占整个按揭贷款的比例来看，比例最高的是南京银行，为0.0254%，其次是农业银行，为0.012%。最低的依然是招商银行，仅为0.001%。

　　如果从披露个人按揭贷款余额规模的银行来看，宇宙行当仁不让，达6.36万元，最少的是南京银行，为832亿元。

　　由于各家银行披露的口径不一，只能大致作一下对比，难概全貌。

　　总之，发布公告的各家银行皆异口同声地表示：

　　涉及“保交楼”风险的个人按揭贷款业务占比较小，总体风险可控。

　　天风证券的研报显示，根据央行此前发布的数据，新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38％~42％之间。在40％的中性假设下，对应按揭潜在断供规模在3600-7300亿元，占2021年第一季度按揭贷款余额的比重为0.9％-1.9％，整体来看不会构成系统性冲击。

　　到了晚间，CBIRC亦出来回应，表示将加强与住建部门、央行工作协同，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好地满足购房者合理的住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务。

　　保交楼如何保

　　克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。

　　虽然众银行公告披露了各家的风险底数，表示风险可控，但问题的关键在于，如何解决断贷的问题，目前似乎各方还没有一个方案。

　　CBIRC方面表示，个别房企楼盘出现延期交付情况，关键在于“保交楼”。

　　事实上也是如此。

　　对业主来说，如果断供，已支付的购房款也拿不回来，作为按揭抵押品的房子会被银行收走，业主则因断贷成为老赖而上了征信黑名单。用网友的话说就是：将导致人财房三空。

　　亦如有位网友所言，如果理性能维权，谁会愿意放弃理性呢？

　　在房企此起彼伏暴雷的年景，保交楼又何谈容易呢？

　　自从1994年发布《城市商品房预售管理办法》（2001年修订）以来，商品房预售制便成为我国商品房销售的主要方式之一。

　　根据2003年央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”），商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　据地产界人士透露，在实际中，开发商会先对楼盘封个顶，然后就可以从监管账户获得30%的预售资金，再去开发新的楼盘。而这个封了顶的楼盘，还需要建设配套的电梯、外墙、水电暖、绿化等设施，才能成其为一个完整的可以居住的房子。完成这些，至少需要50%的预售资金。

　　但是这笔钱去哪了呢？拿地、建新楼盘，如此循环往复……直至，在某个环节卡了壳。那个似乎只有一层薄薄的壳子、四处透风的房架子，于是变成了烂尾楼，无法收尾。

　　而一座楼盘的最终命运如何，对于购房者来说，完全无从预测。

　　早在2004年，央行在《2004年中国房地产金融报告》便指出，很多市场风险和交易问题皆源于商品房新房预售制度，建议将期房销售为现房销售。

　　不过，近30年过去了，预售制度依然屹立不动。

　　虽然预售制度在业界讨论多时，最终又不了了之。不过对于该制度，监管部门亦进行了完善。2010年4月，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品房的预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）要全部纳入专用监管账户，以确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

　　根据现行规定，预售资金的使用，需要根据楼盘的建设进度进行核拨，且须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

　　今年4月，PBCC会议提出，要优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　此前在今年年初，全国版的商品房预售资金监督管理办法已制定完成。据报道，新规允许在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

　　截至目前，已有多地推行加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例等放松预售资金监管的举措。

　　不过，在房企接连暴雷，加之断贷潮起，有业内人士预测，可能预售资金监管会进一步收紧。

　　7月14日晚间日，西安市发布了一份《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》（下称“《措施》”）的文件，成为本轮断贷潮发生以来首个官方政策回应。

　　该文件可以概括为两个字：从严。

　　《措施》提出对项目建设全过程监管，其中便提到要加强商品房预售许可管理。首先规定开发商申请商品房预售许可的前提是：地上7层及以下的多层建筑，工程进度须达到主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层才能申请。

　　对于商品房预售资金，则要求房款全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

　　《措施》同时严格了拨付标准，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

　　此外，《措施》要求，各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

　　《措施》同时压实了银行的责任：如果商业银行如果违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，则应当负责追回资金；无法追回的依法则应承担相应赔偿责任。

　　银行擅自拨付监管资金时，“无法追回的依法则应承担相应赔偿责任”，这一条对于本次参与断贷的业主来说，无疑是利好。

　　但是，业主能如愿吗？

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