按揭买房是大多数购房者的选择，可是贷款时间长、金额大，工薪族有时难免有手头紧，还贷吃力的情况。这时，是继续按期还贷，还是缓缓再说？
上周四，有读者拨打本报与贵阳市司法局合办的法律热线0851-，就房贷逾期未还可能引发什么后果等问题进行咨询。
对此，贵州大谋律师事务所蒲如华律师表示，个人信用污点会在贷款人付清逾期本息后保留5年时间。更有甚者，当你连续或累计逾期还款期数达到合同解除条件的时候，银行将自动和你解除贷款合同，要求你立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息。如果无法偿还，还可能强制执行你名下的财产。
蒲如华建议，如果当事人经济上确实出现困难，暂时无法还款，可以通过与银行协商的方式解决。可向银行提出延长借款期限的申请，经过审核符合条件的会获得批准。
热线实录
多次逾期未还贷收到法院传票
2008年8月，杨先生夫妇在观山湖区按揭购买一套商品房，付完首付款，与开发商签下买卖合同，并以该房屋作为抵押物，与贵阳某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款28万元，每月15日还款，期限10年。
刚开始，杨先生每个月都会收到银行发来的提醒短信，杨先生也从未逾期还款。去年，杨先生所在行业不景气，其公司薪酬、福利大幅降低。同时，由于工作压力增大，杨先生第一次忘记还贷，并在第二天收到银行的催款短信。之后，杨先生立即补上贷款。
去年，杨先生喜添麟儿，但由于双方老人都无法照料孩子，妻子只能辞职回家带孩子，这让小家庭的经济一下变得拮据起来。因此，面对每个月近3000元的房贷，杨先生倍感吃力。考虑到房贷还了80%，也办理了产权证和他项权证，银行应该不会收回房子。所以，杨先生和妻子商量后，暂时选择断供，等有钱了再继续还。“期间，我们也收到银行打来的催款电话，只能含糊着混过去。”
没想到，由于杨先生已经累计12次未按时偿还贷款。银行方面在催要无果的情况下，将杨先生告到了法院。现在，杨先生想咨询法院一般会怎么判决。
对此，贵州大谋律师事务所蒲如华律师表示，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及《个人购房借款/担保合同》的规定，杨先生延迟履行债务的行为已经构成违约。
根据合同约定，合同有效期内，连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，银行有权要求解除合同，还会要求杨先生支付全部贷款本息。如果未按指定时间履行给付义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息。甚至，法院还会强制执行杨先生的财产，比如将所购的房屋进行抵押拍卖。
蒲如华进一步解释说，一般而言住房按揭贷款，实行的是双重担保。即借款人以所购的住房提供给贷款银行做抵押，在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前，由房开商或其他担保人提供第二重担保，即连带保证责任。即在业主取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续之前，房开商或其他担保人应当承担第一顺序的连带还款责任。
但由于杨先生已经办理取得了产权证和他项权证，即房屋抵押给银行的抵押登记手续正式办理完毕，银行取得法定的抵押权和对房屋的优先受偿权，根据法院判决书可以直接申请法院对杨先生的房屋进行抵押拍卖。
没还清贷款也可以办房产证
蒲如华律师表示，有的读者误以为要贷款还清才能办理房产证，其实不然。只要购买了住房，而且房屋已经正式竣工并交房就可以办理房产证，办证之前得交纳公共维修基金、契税等费用，大概是房价的4％左右（限普通住宅）。
如果有银行贷款，房产证办理完毕后会做他项权证的抵押手续，则银行对抵押房屋即享有借款人不能偿还借款本息时的优先受偿权。贷款还清后再办理抵押撤销手续，这时你才享有对房屋完整的权利。
另一方面，个人买房时和银行签订的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签订房产抵押合同。因为某些原因无法偿还房贷后选择断供，实际上对于借款人是不利的，因为它并不能免除借款人的还款责任。而且借款人一定要按期还款，不能抱着拖一两天没事的侥幸心里，即使逾期一天还款，在银行系统里面也会记录债务人逾期。如果借款人不按期还款，无论是出于哪一种原因的断供导致达到合同解除条件，银行都有可能宣布借款合同到期，要求借款人一次性偿还剩余全部贷款本息。
如果业主断供导致违约，银行起诉业主，要求拍卖抵押的房产。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主承担。“如房屋拍卖价款不足以支付欠款本息及其他费用时，银行会依据法院的判决，申请银行查封、冻结业主名下的其他财产，业主的工资、存款、车辆等。此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行会来追索债务。”蒲如华说。
律师支招：
暂时无法还款可申请延期
“在生活中，房贷逾期、抵押贷款以及信用贷款，都可以统称为金融借款合同纠纷。金融借款合同是指以银行等金融机构为出借人，以自然人、其他企业或者组织为借款人所订立的借款合同。”蒲如华说，金融借款合同纠纷以金融借款合同为基础，结合保证合同、抵押合同等从合同的一系列法律关系产生的纠纷。
蒲如华建议，在这类案件中，如果当事人经济上确实出现困难，暂时无法还款，可以通过与银行协商的方式解决。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请；或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息、暂缓本金等方式。
律师提醒
按揭购房注意事项
1、如果是购买第一套房，则享受中国人民银行同期贷款利率年利率约为4.9%。如果是购买第二套房则在同期银行贷款利率上浮10%。如果购房人第一套房的房款已结清，则第二套房享受第一套房的政策。如果购房人有两套房都在还贷款，则购房人不能贷款买第三套房。
此外，根据中国人民银行利率政策，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变，个人住房公积金贷款利率年利率分为，五年以下（含五年）2.75%；五年以上3.25%。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。
2、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当已经还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明，前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
3、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与你签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年。作为借款人，应当妥善保管好合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
4、贷款并取得房屋后，如果出租住房不要忘记告知义务。当你在贷款期间出租已经抵押的房屋，建议将已抵押的事实书面告知承租人。这样的好处在于，当你确实因断供被银行起诉且银行立即执行这套房屋时，如果你未尽到告知义务且尚在租赁期，承租人可以起诉你违约并且要求赔偿违约金；如果你已经告知承租人，则不用因此而进行赔偿。
贵阳晚报法律热线
每周四10点30分至12点开通
欢迎到时拨打
关注法律帮
免费问律师
