自从80年代实施房改以来，我国的房价就一直处于上涨的趋势，截止到目前，对于广大的普通人而言，按揭贷款买房基本已经成为一个普遍性的现象，贷款买房涉及到一个月供的问题，而月供往往都是二三十年的时间，一旦在这期间，因意外失去还款能力，导致断供，那么将会面临的房子被拍卖的境地，那么拍卖后的钱，银行是如何处置的呢？

　　案例分析：小明在2016年的时候按揭贷款买了一套房子，总价为200万元，首付款60万，银行贷款140万元。受疫情因素，小明的店铺于今年倒闭，失去了收入来源的小明，无法再按时归还银行的贷款，此时小明这笔贷款已经归还了30万本金（剩余140-30=110万元的贷款本金），由于断贷，小明的房子被银行收走并进行拍卖，假设该房子最终被拍卖款为180万元（5年过去，虽然房价有上涨，但是银行拍卖时，一般都会低于市场价，以求尽快成交，覆盖不良贷款），这180万元在扣除小明剩下的贷款本金110万元、逾期利息及滞纳金、各项交易税费、诉讼费用以及拍卖费用后，差额部分则会打入小明的银行账户。

　　当然上述属于比较理想的状态，现实中还有更糟的情况，比如小明所在城市，房地产市场表现一般，5年的时间里房价不仅没有增长，反而还有所回落（原来按揭的这套200万元的房子，目前的市场价仅为150万元，跌了50万元），这时候银行拍卖的成交价可能会更低，比如成交价100万元，那么拍卖金额不足以偿还小明在银行贷款剩余的本金（110万元）及逾期利息等，那么此时小明的债务仍未结清，依然拖欠银行贷款。

　　通过上述分析，我们可以知道，断贷的影响和损失太大，所以个人不建议大家断贷，一旦预估到自己无法按时还贷的时候，可以从以下几个方面入手，减少自己的损失：

　　1、贷款展期：目前商业银行的住房按揭贷款期限从5年-30年的都有，如果你原来的贷款期限较短，比如十年期的；那么可以去向银行申请贷款展期，延长贷款期限，期限延长了，月供的金额就会下降，比如原来月供5000元的，可能就变为2000元了，这种情况下可以大大降低你的还款压力。

　　2、住房置换：如果贷款的期限原本就是30年，无法通过展期降低房贷月供压力的，那么你可以选择住房置换，把目前自己住的按揭贷款的房子出租出去，再去租一间便宜的，两边的租金差用于弥补月供的差额。

　　3、房子出售：如果上述两种方式都无法解决你的断贷危机，那么你也可以自己将房子转卖出去，自己卖房比断供被银行拍卖的损失要小很多，正常情况下，自己卖即使出手比较紧急，成交价也就是略低于市场价，你卖房的钱归还银行贷款后，亏损的主要是前期支付的利息，若房价上涨，甚至可能还略有小赚。

　　而断贷让银行拍卖，由于在按揭买房时，房子在银行抵押只有七折，加上前期归还部分本金，实际拍卖时的抵押率可能只有四五折，对于银行来说，只要拍卖的钱可以覆盖剩余的贷款本金就够了。因此银行拍卖一般都是按照七折拍卖，如果一拍流拍的话，二拍、三拍可能只有6.5折、6折、甚至5折，这也是为什么法院拍卖的房子价格都很低。

　　此外银行拍卖的款项，还需要扣除诉讼费及拍卖的佣金手续费，这些全部综合下来，你可能要多损失好几万，甚至好几十万。再者自己出售，不会涉及到贷款逾期的不良信用记录以及诉讼信息，而被银行拍卖，上述信息都会存在（因为你是逾期后被拍卖的），这些记录对于你后续办理金融业务是有影响的。

　　未来是难以预料的，所以出现还款能力不足是完全有可能发生的现象，但是我们可以通过各种方式尽量降低自己的损失，而不是直接坐等逾期被拍卖，选择正确的方式，能帮我们剩下数万，甚至数十万元！

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