近期，全国多地曾陆续出现烂尾楼业主强制停贷的新闻，涉及河南郑州、广东深圳、安徽合肥等多个省份的上百个地产项目。开发商违约，无法交楼，部分购房人穷尽一生的积蓄，甚至两代人积蓄才能购一套房，最后不仅收不到房，还要因贷款逾期被银行列入失信黑名单甚至起诉。部分购房人开始反击，根据目前裁判案例来看，作为购房人，如果有证据证明所购房屋项目已烂尾无法实现购房目的或根据现有证据和情况判断开发商已构成根本违约达到解除房屋买卖合同条件，可以向法院起诉，提出以下诉讼：

　　1、起诉主体：起诉主体首先应当包括开发商，其次还应当将按揭贷款银行一并作为被告。买房人为原告，开发商为被告，按揭贷款银行作为有独立请求权第三方。

　　注意：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，买受人如果仅起诉开发商或按揭贷款银行，部分法院会依职权或提醒当事人追加当事人，但是，部分法院可能并不会追加按揭贷款银行或开发商为案件当事人，仅审理买房人起诉的法律关系。为了减少诉累、减少损失，建议一并起诉开发商及按揭贷款银行。

　　2、诉讼请求：

　　2.1请求解除与开发商所签订的《房屋买卖合同》；

　　2.2请求解除与按揭贷款银行所签订的《个人借款合同》或《个人借款担保合同》等；

　　2.3请求开发商返还已支付的首付款及利息、违约金等；

　　2.4请求返还已支付的按揭贷款本息；

　　对于购买人已支付的按揭贷款本息，实践中存在两种裁判，一种裁判认为，应当由开发商返还购买人，一种裁判认为应当由收取本息的按揭贷款银行返还。在项目烂尾的情况下，开发商一般已经资金出现问题，诉请开发商返还存在较大无法收回款项的风险。如果诉请收取按揭贷款本息的银行返还，将更有利于购房人收回款项，降低损失。因此，笔者建议，诉请按揭贷款银行返还已支付按揭贷款本息作为首选，当然，也要结合当地司法实践裁判思路。——具体详见第5点经典案例。

　　2.5如果购房人征信已经因此受到影响，可以起诉要求消除贷款记录及征信不良记录。——该项诉讼请求容易被忽略。

　　2.6要求开发商、按揭贷款银行协助办理预售合同等的注销手续，以免影响购房名额。

　　3、案由：房屋买卖合同纠纷

　　4、法律依据：

　　4.1、《中华人民共和国民法典》

　　第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：

　　（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

　　（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

　　（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

　　第五百六十三条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第五百六十六条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

　　第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　4.2、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条

　　民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

　　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　4.3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　需要说明的是，具体案件过程中可能还涉及到其他法律条款，需要结合案件实际情况确定。以上法律依据仅是通常案件中会遇到的条款。

　　5、典型案例：

　　5.1、最高院（2019）最高法民再245号：

　　1.在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。

　　2.商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。

　　3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

　　最高院裁判要旨：

　　第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

　　第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

　　第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

　　5.2深圳中院（2019）粤03民终号、（2019）粤03民终号等：

　　裁判观点：

　　1、为减少当事人的诉累，一审法院通知中国银行深圳支行参加诉讼，并将陈小斌与中国银行深圳支行之间的贷款合同及贷款抵押合同纳入本案一并处理，符合诉讼经济原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定。

　　2、陈小斌与中国银行深圳支行之间的贷款合同及贷款抵押合同随陈小斌与万科公司之间的涉案房屋买卖合同解除而解除均无异议，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定。

　　3、关于购房款的退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，万科公司应当将陈小斌交付的首期购房款本金返还给陈小斌，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向陈小斌支付自陈小斌交付首付款之日即2015年12月31日起至款项付清之日止的利息；同时，万科公司应当向陈小斌返还陈小斌已经偿还的按揭贷款本金及利息，金额以中国银行深圳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准。另外，万科公司应当向中国银行深圳支行返还陈小斌尚未还清的购房贷款余额，金额以中国银行深圳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准。最后，各方应当相互协助办理各合同的注销手续。

　　5.3许昌市魏都区人民法院（2022）豫1002民初1661号案件。——该案件特殊点在于，法院裁判由按揭贷款银行返还已收取的购房人贷款本息。与5.1、5.2最高院、深圳中院的裁判观点不太一致。但该案存在一定特殊性，即第一次诉讼，法院判决由开发商返还按揭银行支付的全部购房款，该部分款项已经包含了购买人支付的部分按揭贷款。

　　裁判要旨：

　　1、（2021）豫10民终2497号生效裁判文书已经判令案涉贷款本金元及利息由案外人许昌嘉和置业有限公司返还被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行，被告收取的贷款本息.05元应返还原告程校磊。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中合同解除系因许昌嘉和置业有限公司违约导致，被告并无违约情形，原告关于被告支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。

　　2、合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。被告应按生效裁判文书确定的内容，与原告解除贷款合同，将案涉贷款状态予以消除，并消除因此给原告带来的征信影响，确保原告后续不因案涉贷款合同受到影响。本案中，被告已就案涉征信问题发起流程进行处理，原告关于被告消除贷款状态和相关征信影响的请求，符合法律规定，本院予以支持。

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