房屋烂尾还需要还贷款吗｜关于烂尾楼停贷纠纷的裁判规则

网贷欠费 2022-10-13 0

竞泽团队-法律服务咨询电话我国《城市房地产管理法》针对商品房销售确立了预售制度。该制度设立初衷是针对我国市场经济发展初期极不发达的房地产市场供给状况，鼓励社会资本从事商品住宅开发，扶持房地产业发展。作为房地产开发

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　　我国《城市房地产管理法》针对商品房销售确立了预售制度。该制度设立初衷是针对我国市场经济发展初期极不发达的房地产市场供给状况，鼓励社会资本从事商品住宅开发，扶持房地产业发展。作为房地产开发企业融资的重要手段，预售制度确实促进了房地产市场的发展和繁荣，但同时也成为房产市场乱象丛生的主要根源，诸如虚增公摊、重复抵押、延迟交房等。

　　近来，“烂尾楼业主集体停贷”冲上微博热搜，引发公众广泛热议。因“烂尾楼停贷”所引起的纠纷日益增多，本文以此为研究对象，以人民法院作出的相关裁判文书为主要范围，归纳、提炼“烂尾楼停贷”纠纷裁判的理念与趋势，以期通过对我国案例的研究来指导司法实践。

　　01

　　定义

　　所谓“烂尾楼”，一般是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的工程。

　　“烂尾楼”案件中所涉法律关系主要包括以下五种：

　　建设工程合同纠纷。这其中又包括建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、分包合同纠纷、监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。

　　房屋买卖合同纠纷。主要包括商品房预约、预售、销售、委托代理销售合同纠纷等。

　　关联合同纠纷。主要指与建设施工相关联的合同纠纷形式，如关于建工材料的买卖合同纠纷。

　　借款合同纠纷。主要涉及金融借款合同纠纷、同业拆借纠纷、企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等。

　　案外人执行异议之诉。在大量“烂尾楼”案件中，法院对车位、房产查封后，业主们提起的案外人异议之诉。

　　02

　　裁判规则

　　1

　　实务要点一：

　　在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，借款人对未依约偿还借款不存在主观过错时，其行为不属于失信行为。

　　案件：浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍侵权责任纠纷案

　　审理法院：浙江省金华市中级人民法院

　　案号：（2019）浙07民终6852号

　　来源：中国裁判文书网

　　金华市中级人民法院认为：

　　金某萍自2015年7月14日签订合同后至2018年2月20日止，均按合同约定履行还款义务，2018年3月份未按约定偿付本息，是因为与此同时，金某萍提起商品房预售合同纠纷诉讼，要求解除其与中服公司的商品房买卖以及其与农商行、中服公司签订的购房借款合同，因此，金某萍对于自2018年3月份开始的借款未按合同约定履行义务并不存在主观上的过错，不能以此认定金某萍存在失信行为，故一审判决农商行应当撤销金某萍因贷款自2018年3月起产生的不良征信记录并无不妥。

　　2

　　实务要点二：

　　商品房买卖合同的解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现时，当事人有权请求解除按揭贷款合同。

　　案件：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行、衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司与彭某艳、徐某英房屋买卖合同纠纷案

　　审理法院：湖南省湘潭市中级人民法院

　　案号：（2021）湘03民终263号

　　来源：中国裁判文书网

　　湘潭市中级人民法院认为：

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条（现为21条）规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款（现为21条）规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”彭某艳、徐某英与腾誉公司之间的《商品房买卖合同》已经解除，彭某艳、徐某英作为当事人向建行湘潭分行提出解除按揭贷款合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。

　　3

　　实务要点三：

　　针对逾期后至合同解除期间未归还的银行贷款本息，偿还责任的划分依商品房担保贷款合同约定。

　　案件：浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍金融借款合同纠纷案

　　审理法院：浙江省金华市中级人民法院

　　案号：（2019）浙07民终6823号

　　来源：中国裁判文书网

　　金华市中级人民法院认为：

　　金某萍作为借款人，中服公司作为保证人，与东阳农商行签订了《个人购房借款合同》，东阳农商行作为贷款人，已按合同履行了相应义务，有权要求金某萍、中服公司依约履行义务。涉案《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》解除后，东阳农商行作为担保权人，有权要求出卖人即中服公司返还尚未归还的贷款本息。一审法院考虑到商品房担保贷款合同的特殊性（即涉案贷款实际上由东阳农商行直接支付到了开发商中服公司的账户）和本案的具体情况，为减少不必要的重复、繁琐和诉累，对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息和合同解除后应归还银行的贷款本息分别作出处理。对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息，按合同约定判决由金某萍承担归还责任，由保证人中服公司承担连带清偿责任，依据充分。

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　　实务要点四：

　　商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中，开发商违约致按揭贷款合同解除时，为合理平衡各方权利义务，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。

　　案件：莫某、卢某英、中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行与广西伟弘房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案

　　审理法院：广西壮族自治区河池市中级人民法院

　　案号：(2020)桂12民终434号

　　来源：中国裁判文书网

　　河池市中级人民法院认为：

　　《个人购房/购车借款及担保合同》解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房者应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房者已经偿还的本金及利息。但如果机械地依据合同相对性原则认定当事人的责任，则会导致三方权利义务严重失衡。在合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。具体到本案，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，伟弘公司交付房屋；在按揭贷款合同中，邮政银行将购房者所贷款项直接支付给伟弘公司，伟弘公司系实际用款人，购房者并不支配贷款，但需偿还贷款本息。如果合同均能正常履行，各方权利义务关系可保持平衡。但本案中，因伟弘公司不能交付房屋而致使商品房买卖合同、按揭贷款合同均解除，导致各方权利义务关系严重失衡。

　　具体表现为：伟弘公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者的首付款及邮政银行的按揭贷款；邮政银行既享有抵押权又享有对购房者、伟弘公司的债权；而购房者未取得房屋，却支付了首付款，且还需偿还按揭贷款，造成购房者非但得不到房屋，反而背负债务，不符合公平正义原则。因此，为了减少当事人的诉累，合理平衡各方当事人权利义务，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商伟弘公司直接将购房贷款返还邮政银行，购房者已归还的贷款本金和利息亦由伟弘公司返还。

　　⊥1110⊥

　　实务要点五：

　　在有充分证据证明银行违规发放贷款的过错行为致商品房项目烂尾时，借款人自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。

　　案件：招商银行股份有限公司惠州分行与黄某婷、光耀集团有限公司金融借款合同纠纷案

　　审理法院：广东省高级人民法院

　　案号：(2018)粤民申7516号

　　来源：中国裁判文书网

　　广东省高级人民法院认为：

　　招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的函表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具《具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，已向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

　　03

　　最高法判决（附全文）：未按期交房致断供，应由卖出方将本息返还银行，买受方不负偿还义务

　　王某某等与中国建设银行股份有限公司青海省分行金融借款合同纠纷再审案

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民事判决书

　　（2019）最高法民再245号

　　再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某1。

　　再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某2。

　　再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某3。

　　被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行。

　　负责人：梁某某，该分行行长。

　　一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。

　　法定代表人：韩志明，该公司董事长。

　　王某某等三人再审请求：

　　撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

　　改判驳回建行青海分行的诉讼请求；

　　判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王某某等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。

　　首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王某某等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王某某等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王某某等三人合法权益。

　　建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王某某等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王某某等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王某某等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王某某等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王某某行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王某某等三人的再审请求。

　　越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王某某等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　建行青海分行向一审法院起诉请求：

　　判令王某某等三人与越州公司共同偿还贷款本金.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日.43元），至实际清偿之日止；

　　判令王某某等三人承担律师费.20元；

　　判令王某某等三人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月12日，王某某与越州公司签订《商品房预售合同》，以元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王某某首付元，剩余7397万元按揭贷款。

　　2015年8月14日，王某某、王某某、王某某与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王某某等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值元。

　　同日，王某某与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王某某以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王某某交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王某某承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

　　王某某于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、元，合计元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

　　根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王某某累计偿还贷款本金.81元、利息.89元，尚欠建行青海分行贷款本金.19元。

　　一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费元，由建行青海分行负担。建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王某某等三人承担。

　　二审查明事实与一审查明事实一致。

　　二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王某某等三人与越州公司共同偿还贷款本金.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

　　2015年8月12日，王某某与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王某某等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王某某等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王某某与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王某某购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王某某委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王某某的还款，故王某某作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。

　　由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王某某的贷款本息，王某某等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某某作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王某某等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王某某等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王某某等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王某某等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

　　二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王某某等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金.55元、律师代理费.2元，并以贷款本金.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费元、二审诉讼费元，由王某某等三人负担。

　　本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

　　第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某某等三人不负有返还义务。

　　第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某某等三人不具有拘束力。

　　第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某某等三人的债权；王某某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

　　综上，建行青海分行请求王某某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某某等三人承担。王某某等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

　　二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

　　一审案件受理费元、二审案件受理费元，共计元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长胡瑜

　　审判员任雪峰

　　审判员杨卓

　　二〇二〇年十二月三日

　　书记员何宇

　　关于竞泽

　　负责人：康爱军律师

　　职位：北京市大地律师事务所高级合伙人