最近一个月，可以称得上“多事之春”，92、95油价飙升到9元时代，多地爆发的疫情再次让防疫的气氛紧张起来，MU5735客机失事让维持了4227天的国航安全时间归零重启……

　　虽然俗套，但近期一个个平凡而悲壮的故事让很多人切切实实地感受到了“明天和意外不知道哪一个先来”，珍惜当下，努力生活才是最重要的。

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　　“意外”，在生活中的方方面面都有可能出现，买房这件事也不例外。

　　细数近两年时不时出现的买房意外，可谓渗透到购房过程的每一步。

　　首先是购房资格，可能一夜之间限购圈扩大，手上的房票不够用了；

　　然后好不容易选定了房子，首付、贷款等资金都需要经过核查和审批；

　　如果遇到疫情期间收入下降甚至失业，可能房子就不得不断供；

　　或许两年多以后，本以为能开开心心住进新房，交付能否如期兑现和保质保量也要打个问号。

　　由于各种各样的原因，开发商暴雷、破产、停工；因为资金、工期、质量等问题延期交房；甚至房子直接烂尾都时有发生。

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　　房子到手遥遥无期，房贷压力却一点没减少，就问你糟不糟心。在网上也能看到不少购房者的质问：为什么开发商可以违约，我们不能停止还贷；为什么房子烂尾了，我们还是得背二十多年房贷……

　　当面临房屋无法交付又面临着银行房贷的情况下，作为消费者的购房者又该如何维护权益和解决问题呢？

　　我们首先来看看近期的一个真实案例。

　　房子烂尾？开发商还款！

　　回顾一下案情：

　　2014年，案件中的这位X先生购买了一套别墅，付完首付之后，向银行按揭贷款392万元。

　　然而因为开发商资金问题，楼盘烂尾，迟迟无法交付。并且在2018年，开发商提交了破产清算，于是X先生因为拿不到房子开始停止付月供。

　　2020年，银行向法院起诉要求X先生支付共计220多万的贷款。

　　这起案件的整体走向，应该是楼盘“烂尾”事件中的常见剧情。按照以往的常规结局，因为按揭的主体是贷款人，与银行签订的按揭贷款协议是具有法律效益的，银行有权要求X先生正常归还贷款。

　　一审确实也是这样判决的：X先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

　　不过，二审迎来了转机。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　简单来说，就是这起案件是由于开发商破产所以无法交付房屋，导致之前签订的买卖合同解除，所以，出卖人也就是开发商不仅要将已收到的首付、本金和利息返还给X先生，还要把剩余的贷款还给银行。

　　对于X先生和面临同样问题的购房者来说，这无疑是一个好消息，至少不会落得“赔了房款又折房”的结局。

　　擅自断供？可能房钱两空！

　　上面这个案件之购房者所以能胜诉，有一个非常重要的前提：在开发商申请破产时，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知X先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

　　因为是开发商方面的原因导致了购房合同失效，所以债权也由其承担。

　　但注意了，千万不要随意停供断供！！！

　　楼盘出现烂尾问题时，首先需要继续还贷。

　　因为商品房买卖合同是购房者与开发商之间签订的，而按揭贷款合同是购房者与银行签订的。

　　楼盘出现问题是与开发商的买卖关系，而断供则是与银行之间的借贷关系，不能混为一谈，如果因为房屋质量，拒绝继续还房贷的话，银行当然有权起诉你承担还款和违约责任。

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　　如果随意断供，很有可能造成的后果就是房子没了，已付的房款没了，甚至还要倒欠银行钱。

　　比如数月前在网上传得沸沸扬扬的“环京楼市断供买家”案例：2017年买入总价426万的房子，首付128万，贷款298万，月供1.68万；4年后断供，被银行起诉，要求偿还282万本金，加上银行逾期7个月罚息约5万，案件受理费约1.5万，保全费5000元，律师费12万，总金额约19万；然而房子目前的市场价只有约240万，卖掉还款还是倒欠银行42万，并且还面临成为失信人的风险。

　　所以，如果遇到开发商无法交付房屋或者项目烂尾，购房者最好是要求或是起诉解除购房合同，法院判决购房合同解除、贷款由开发商承担，才可以合法合理的解除商品房贷款合同，维护自己的权利。

　　买房不易，擦亮眼睛！

　　广州有一个被称为“第一烂尾楼”的澳洲山庄项目，1996年开始销售，楼盘年纪都已超过25岁，当初买房的那批年轻人已是平均年龄超过60岁的退休老人，甚至有些人已经成为了挂在墙上的照片，房子和房产证却依然没有拿到手上。

　　当年出售的时候，那里是依山傍水、与森林公园为伴的宝地，而且有着“首付三万八，免息分期付款，月供只需四百八”的诱人口号。

　　不过噩梦很快就来了，公司财务高管携款跑路、开发商资金链断裂，然后施工队停工讨薪、银行贷款还不上，这个占地近千亩的大盘由此开始烂尾。

　　业主们2000年初就曾将开发商告上法庭，要求赔偿延迟交房违约金。最后虽然赢了官司，开发商却依然无法支付违约金。

　　工程烂尾，房子没法住；后来部分土地被转让，导致土地权也成了一笔烂账，无法办理房产证；甚至因为已经登记，白白失去了一张限购房票……

　　不能住不能卖，业主的按揭却依然要接着交，甚至还有超过1000名业主被银行起诉，存款被强制划走还贷。

　　人生能有几个20年呢？澳洲山庄的事情到现在依然没有妥善解决，也为众多正在买房路上的人敲响了警钟。

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　　首先，一定一定要选择大型房企，尤其是国企、央企更佳！

　　澳洲山庄当年是招商引资大力引进的知名老板投身的第一个房地产项目，卖的轰轰烈烈；而曾经鼎盛如恒大，最终也一夕暴雷……

　　宁波市场上这两年暴雷或是退出市场的开发商已有不少，在这种充满不确定性的市场态势下，更多的选择央企、国企，至少能把风险降到比较低。

　　其次，买房过程中的每一步都不能掉以轻心。

　　购房前对项目是不是已经有了全方位的了解，而不是只听置业顾问的介绍；

　　谈好的内容是不是都白纸黑字体现在合同上，细节是不是都已经完善，否则后期出现问题甚至都没有购房合同支持；

　　万一银行贷款延迟发放，有没有承受能力，会不会出现类似上海“首付745万的房没了还要赔500万”的结局；

　　以及在交付前，工地开放日检查活动原则上不少于3次、购房人质量监督小组原则上每月组织检查1次、验收意见大于等于三分之一反对由建设单位组织落实整改等合法权益一定不要忽视，问题早发现总比晚发现好……

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　　当下，其实对于大多数普通的购房者来说，期房预售、按揭贷款都对个人承担风险的能力有越来越高的要求。

　　不过，随着融资三道杠和贷款两条红线、预售监管制度的不断推进，已经给高周转高杠杆的房企套上了紧箍咒，市场总会不断稳健向好。

　　宁波市场上也已经出现了如江万江皓府、新希望臻堇园等现房销售项目，或许可以期待，未来现房销售制度真的能逐步实现，各项规章也能不断进步完善，让每一位业主的买房路上都能多一分安心。

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