不要说他们的行为过激，他们的动机是理性的。
作者｜刘远举
知名财经专栏作家，多家智库研究员
近日，某楼盘烂尾之后，业主集体发布告知书，拒绝继续偿还住房贷款，此举，在网上引起了较大的关注，并引来了效仿，多地烂尾楼业主集体停止还贷，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。一套房子背后，是中国人的辛酸苦辣。年轻夫妻不敢旅游，省吃俭用，拼命工作，生怕得病、避免请假，买了第一套房子，等着结婚生子。或者中年夫妻，因为孩子长大，需要自己的空间；或者父母老去，需要同住照顾，换了一套更大的房子，满心期待着交房，开始新生活。中国老百姓的人生，就是这点期盼，但不想意外降临，房贷已经交了一两年，房子却没动静，停工了。房子停工，但房贷却必须继续交。没人能保证自己会不遇上这种悲剧与愤怒，因为房子，始终是必须要买的。从居住上说，中国房地产市场活跃，交易频繁，租金变动也大。这意味着，很难从一个房东手里长期租一套房子。租房居住，往往意味着要经常搬家，家也是一个需要用心建设的地方，买一幅画，买一个厨房家电，买一盆花，这些非必要的东西构成了丰富的生活。但如果是租房的话，就很难这样做了。一方面，经常搬家，东西多了麻烦，而且，在墙壁上打一个眼，挂一幅画，或者，把窗户改一下，把柜门换个颜色，都需要房东的同意。当人们无法按自己的心意建设一个家，住的地方就始终是一个房子，而不是一个家。买房还与子女读书，享受公共福利等公民的权利联系在一起。比如，上海的小学学位，就是人户一致为最优先排序。一个家庭，如果不能买一套房子，哪怕这个家庭是本地户口，也相当于“二等公民”，会被一套规则不动声色但明确的排斥。租房子还会强烈地反映一个人的经济地位。所以，不要怪丈母娘要求房子，是中国社会从各种条文、规则、社会观念上都驱使人买房。拒绝还贷，意味着购房者将自己与房地产开发商的矛盾，变为了自己和银行的矛盾。这样做有没有用呢？在拒绝还贷的行动中，一些银行有违规的情况，比如，有些银行在房屋未封顶之前就放贷了。这样做，就把银行的违规处凸显出来了。但这并不意味着能不还款。对于不还款，有非常成熟的流程来处理。
第一次逾期未还，银行会通知并提醒你按时还款。如果连续三个月没有还贷，银行会开始催收，甚至上门催款，还会加收30%-50%的罚息，直到还完本息为止。房贷逾期还款，会让你的信用报告留下不良记录，这个记录将保留五年时间。在这五年内，你基本不可能再从银行申请到贷款、信用卡等等。你的芝麻信用，信用积分，也会受到影响，平时的那些便利的体验可能会从你的生活中消失。当然，实际上，这一幕不会维持5年，因为房贷断供，银行就会起诉你。有钱不还贷的情况非常少，因为不还钱，房子要被查封，没人有动机这么做。不过当下，任何戏剧化的、前所未有的事都可能发生。你有钱而拒绝还贷，那么，法院可能会查封你的其他财产来还贷。假如你转移走了所有的财产，真的没钱还贷，银行就会拍卖你的房子，然后把房款扣除房贷本息，再扣除律师费、诉讼费、保全费、法院执行费用等，最后还剩下的钱会给你。如果这个钱不够覆盖房贷，那么，你不能说，贷款是用房子抵押的，房子你拿走了，我们两清了。银行还是会让你还剩下的钱，直到把欠银行的本息还清为止。你会进入征信黑名单，这会严重影响你以后的生活和出行，更甚者还会影响子女入学问题。至于房子烂尾了，银行肯定卖不掉了。但银行仍然可以用法律手段找你追索。你有其他财产，就逃不过。如果你隐匿财产，还可能承担刑事责任，失去自由。你要上班，要生活，要成为一个正常的经济人，你也无法放弃这些。所以，对大多数人来说，这样转化矛盾，前景没有什么改变。但这仅仅是从法律角度。某种程度上，拒绝还贷，实际上是一个舆论行为，是一个力求让更多部门卷入的行为。中国解决问题的很多逻辑都是这样，事情足够大，影响面足够广，才得到解决。现在各地烂尾、断供的事情挺多，这些焦急的业主，想法做点新东西出来，是为了吸引到包括舆论在内的各方关注，推进事情的解决。从这个角度，集体拒绝还贷，也是一种理性行为。不要说他们的行为过激，他们的动机是理性的。当然，还有一种可能，是真的不用继续还了。近期，嘉兴中院公布的一则二审审判案例引发业内关注。2014年，许先生在嘉兴购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。后来开发商破产房子烂尾，2019年底起，许先生就停止了向贷款银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。一审法院嘉善县人民法院审理后，让许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，共计220余万元。此后，许先生不服一审判决，向嘉兴中院上诉。今年2月，二审结果出来了，来了个大反转，嘉兴中院不支持银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求。这里面的法律问题很复杂。在消费购房的过程中，银行的贷款不是为开发商发放的，而是支付给实际购房的贷款人的，不过，程序上是银行直接代购房者给了开发商。房子烂尾，“商品房买卖合同”终止后，开发商应该将按揭的购房款退还给购房者，然后，购房者还给银行。但如果认为应该开发商来还，那么购房者就没责任。这个判决也是全国首次，因此必然有一些争议，要全面推开，目前看来可能性并不大。不幸购买了烂尾楼的人们，只有期待“更多部门卷入”后，通过协商与互相妥协，产生出一个合理的解决方案。
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主编｜张丰
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