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　　今日原创：一边高喊美将崩中必赢，一边卷走粉丝上百亿赴美定居

　　文章来源网络，作者不详

　　2022年已过半，大多数房企公司都在手忙脚乱地收缩、躺平、降价、回款自救，据网易新闻引述的资料（详细数据尚未核实），仅梳理一下爆雷的前30家地产公司吧：

　　1、暴雷之王--恒大，龙头房企，负债规模约2万亿，2021年9月正式宣告暴雷。

　　2、中梁，浙江房企，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期，宣告暴雷。

　　3、俊发，云南房企，负债规模约1200亿，2022年4月2.19亿信托贷款未兑付，宣告暴雷。

　　4、融创，龙头房企，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，宣告暴雷。

　　5、世茂，龙头房企，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，宣告暴雷。

　　6、龙光，粤系房企，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，宣告暴雷

　　7、祥生，浙江房企，负债规模约1500亿，2022年3月，1200万美元利息违约，宣告暴雷。

　　8、大发，上海房企，负债规模约300亿，2022年3月2228万元美元债利息无法偿还，宣告暴雷。

　　9、禹洲，闽系房企，负债规模约900亿，2022年3月美元债利息2125万美元违约，宣告暴雷。

　　10、正荣，闽系房企，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，宣告暴雷。

　　11、富力，粤系房企，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期，宣告暴雷。

　　12、华夏幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期，宣告暴雷。

　　13、佳兆业，粤系房企，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付，宣告暴雷。

　　14、阳光城，闽系房企，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付，宣告暴雷。

　　15、奥园，粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告暴雷。

　　16、新力，江西房企，负债规模约1000亿，2021年10月2.5亿美元债违约，宣告暴雷。

　　17、花样年，粤系房企，负债规模约600亿，2021年10月2亿美元债违约，宣告暴雷。

　　18、当代置业，负债规模约800亿，2021年10月3亿美元债违约，宣告暴雷。

　　19、中庚地产，闽系房企，负债规模300亿，2021年10月9.3亿债务违约，宣告暴雷。

　　20、光耀地产，粤系房企，负债规模100亿，2021年9月宣告破产。

　　21、蓝光，川渝房企，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达300亿。

　　22、阳光100，老牌房企，负债规模约400亿，2021年8月债券违约，宣告暴雷。

　　23、德润创展，深圳房企，负债20亿，2021年8月宣告破产。

　　24、广州粤泰，粤系房企，负债规模80亿，2021年8月宣告破产。

　　25、宝能地产，深圳房企，负债规模2000亿，2021年8月理财产品逾期，宣告暴雷。

　　26、实地，粤系房企，负债规模约200亿，2021年7月商票拒付，宣告暴雷。

　　27、三盛宏业，上海房企，负债规模约500亿，2019年10月员工理财未兑付，宣告暴雷，公司老板失踪，被法院悬赏1000万。

　　28、福晟，闽系房企，负债规模约700亿，2019年12月3亿基金违约兑付，宣告暴雷。

　　29、泰禾，闽系房企，负债规模约2000亿，2019年12月债券违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达430亿。

　　30、卓达地产，北方房企，负债规模300亿，2018年开始，卓达24次被列入被执行人，此外还有7起股权冻结，涉及金额约9.14亿。

　　没用计算器细算，冷眼口算了一下，还不起的债务近7万亿！

　　为什么形成了大片的烂尾楼？钱都去哪了？

　　本质上钱都形成了烂尾楼在那里放着，很多人不明白，我交了全部款，为什么盖到一半就烂尾了？

　　举个简单例子就明白了：

　　假设A公司拥有20亿元，向银行借来了80亿元，这时A公司手里一共拿着100亿元能够用于经营房地产开发业务。

　　A公司一共投资了10个地产项目，每个项目的投资金额为20亿元，10个项目一共要投200亿元，每套房子都卖出去的话能够获得250亿元收入。

　　算上从银行借来的钱A公司一共只有100亿元项目资金，10个项目的全部投资款要200亿元，能搞得定吗？

　　首先，200亿元投资款不是一下子全部支付出去的，而是按照施工进度分批支付；其次，房子建造到一半就能卖给业主并收取部分预购款了。因此，如果只有十个项目的话100亿元（80亿元是从银行借来的）其实是能建完的。

　　在不拖欠施工方工程款的情况下十个项目建造到一半时A公司账上的100亿元就全部支付出去了。对A公司来说，这时的总资产依然为100亿元，只不过从现金形式变成了十个在建的地产项目；负债的金额与形式没有变化，还是80亿元的借款。

　　房子建造到一半A公司已经没有现金了，但没关系，这个时候可以开始卖房子收预购款了。

　　前文提过全部卖出去的话能够获得250亿元收入，预售的时候不可能全部卖完而且卖出去的房子也只能收取一部分款项，我们假设总共回笼了100亿元；有了这100亿元预购款十个项目就能够顺利建完，项目不会因为没钱而烂尾。

　　但A公司想着做大做强，于是将100亿元预售款拿去新开发了五个项目，那原来的十个项目怎么办呢？

　　将五个新的项目抵押出去后再找银行借钱，借来的钱正好投入到正在建设的十个项目里，建完后卖掉所有房子并收讫全额房款，资金链是不会有问题的，烂尾楼还是不会出现。

　　可是风云突变，有关部门担心房企债务杠杆太高，对于房地产企业的债务规模有了较大程度的限制，A公司没法通过抵押新开发的五个项目向银行借钱了，结果是原来的十个项目发生资金链问题，施工单位收不到工程款自然也就不愿意继续盖楼，这时烂尾楼出现了。

　　事情还没完，与此同时，还会产生连锁效应，一是十个项目中剩下的房子卖不出去了，二是已经买楼的业主不再支付尾款，即A公司收不到剩下的150亿元购房款，这会让新开发的五个项目也发生资金链断裂并成为烂尾楼。

　　现在我们发现A公司虽然陷入了困境但不能算资不抵债，其拥有十五个正在建设的地产项目，只是A公司的银行账户上没有了资金，钱全部变成了在建项目，或者我们也可以说A公司的全部资产变为了十五个烂尾楼。

　　负债方面主要有两项，一是刚开始欠了银行的80亿元，需要还本付息，这笔钱只能用现金偿还；二是对已经买了房子的业主有交付竣工验收合格房子的义务。

　　如果银行和业主均接受以建造到一半的房子抵债的话A公司倒也不会暴雷，但这根本不可能，银行要的是现金、业主要的是建造完毕的住房。

　　看懂这个事例，你应该就能明白房企、银行、业主、烂尾楼之间的关系以及问题的本质了。

　　目前有关部门的解决思路是保交楼，放弃原来的调控政策，让银行继续贷款确保开发商把楼盖完。

　　但银行很担心，目前楼市总体供应过剩，继续贷款把房子倒是盖完了，但房子卖不掉咋办？呆坏账就不仅仅是购房者的断供了，还有把银行拖成房东的危险。

　　西方国家是如何解决这个矛盾的呢？

　　在美国买房付定金还不是直接给到开发商，美国法律规定这个购房定金必须要交给第三方托管机构，也就是公证托管公司，他们是受美国政府直接监管，当托管公司收到你的定金后就会跟开发商对接，告诉开发商“钱到位了，你开始建吧”。

　　开发商用自己的钱把房子建好以后，购房者就开始验收，完全没问题后钱才能给到开发商。

　　欧美是不可能出现烂尾楼的，他们不允许预售，都是现房销售，也没傻业主去买一个没谱的楼，但是也有意向金，比如楼花，但是额度非常小，而且房地产开发商不干了，随时可退，如果买了现房跌到一半以上，不值得还贷的时候，业主停贷后，银行是和业主一起承担风险的，所以出现危机的时候，首先倒闭的都是银行。不像国内这样银行把责任甩的干干净净。

　　在中国，主要大银行的利润还是很丰厚的：

　　工商银行2021年收入9427亿元，归母净利润3483亿元；

　　建设银行2021年收入8242亿元，归母净利润3025亿元；

　　农业银行2021年收入7199亿元，归母净利润2412亿元；

　　中国银行2021年收入6056亿元，归母净利润2166亿元；

　　一个行业在没有明显的革命性技术创新的情况下，长期维持高利润，可能财政税收的分配制度有问题了。

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