古邑行者
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河源楼市?买房参考?城市更新?建设规划
如果房贷利率高位站岗，百万房贷月供多出一千元尚可勉强维持，那么掏空六个钱包买的期房烂尾了还要一分不少的还贷，大概率是工薪阶层不可承受之重。
近日，烂尾楼盘业主联名停贷出现了“城传城”的现象。
7月7日，湖北省武汉市“时代新城”全体业主发布“强制停贷告知书”，称武汉市汉南时代新城逾期交房数月，目前仍持续停工。时代新城业主多次现场维权，至今均未有实质性进展。如果项目未在2022年8月1日前全面复工，业主将停止还贷。
据悉，较先开启业主联名停贷的，是江西省景德镇市。随后，长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目的业主也纷纷给银行发“强制停贷告知书”，涉及背后的房产公司包括新力、世茂以及绿地集团等多个企业。
21世纪经济报道记者查阅了多份“强制停贷告知书”，业主称在房屋预售过程中，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务等行为。
业主们对贷款银行的指控主要包括：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同；作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
这些业主们的指控并非无据可依。早在2003年，央行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
2010年，住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
银行难免责但擅自停贷不可取
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然已经复工了，但是属于‘表演式’复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”
严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。从这点看，相关银行或负有一定的责任。
但是，业主们能否仅凭一张“强制停贷告知书”就免除自身的还贷义务？
对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，就贸然停贷，购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。”
苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称：“一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。”
应诉诸合理维权渠道
在法律层面上，因为业主在买房时与银行签订的贷款协议中通常都会规定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
所以，在楼盘烂尾后，业主拒绝向银行还贷被告上法庭，往往很少能得到法院的支持。绝大多数都是以银行胜诉，购房者被判必须无条件偿还贷款告终。
但也并非银行一定会胜诉，今年2月，《深圳商报》曾报道了一个购房者胜诉的案例。
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。
贷款银行主张购房者许先生与开放商因楼房烂尾的纠纷与银行无关，而一审法院也判决由许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。这意味着，许先生不仅拿不到房，还要继续偿还贷款。一审判决后，许先生提起上诉。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，许先生应否承担剩余贷款的还款责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花表示，如果遇到了特殊的情况，购房人确实无法按期还贷款，那么可以选择跟银行沟通申请延期还贷以缓解资金压力。如果购房人与开发商的房屋买卖合同具备解除条件的，可以解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，那么可以要求开发商偿还银行的按揭贷款。
如此看来，烂尾楼盘业主如果合理维权，是有可能避免钱房两空和成为“老赖”的。本次多城烂尾楼盘业主联名发布“强制停贷告知书”事件将如何演进，21世纪经济报道将持续关注。
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来源：21世纪经济报道
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