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　　列位欢迎来到照理说事。今年上半年以来，相信每个城市的购房者都感受到了房地产市场丝丝凉意。房子真是不好卖了，这几个月以来，大家看看有多少优惠政策，什么降契税的，降首付的，降利率的，打折的，甚至很多城市现在在组织事业单位、国有大型企业的人团购住房。为什么？房子真是很难卖了。当房子难卖之后，很多开发商就出现了严重的资金链的危机。房地产行业它一定是重资金投入的，尤其是很多开发商他也是十个锅九个盖，他的自有资金是很少的，他大量的靠银行贷款、海外借债、购房者预付款以及施工单位的垫资来运营他房地产生意。可是当房子不好卖的时候，房地产开发商就会遭遇到资金链的危机。当他这个资金链危机解决不了的时候，房子就有可能烂尾。为什么烂尾呢？开发商自己没有钱了，没有钱你就无法支付给施工单位让他把这个房子建好，施工单位本来前期就垫了不少资，拖欠了农民工很多工资，他们自己的也没有钱把这个房子再建下去了。那么购房者呢，早早的就把钱交给开发商了，本来等着什么时候就交房了，现在一看盖一半工地停工了，工人不干活了，自己房子其实拿不回来，有很多开发商干脆就跑路了。为什么？钱早被他挪用了，他自己算算账，我现在不但欠购房者的购房款，欠这个施工单位的建筑款，甚至我房子土地早就让我压给银行，早就让我套出贷款，本来指望房子好卖一点把剩下没卖掉的期房再回笼点资金，凑合凑合把这个房子建完得了。现在好了，房子根本就很难卖，所以整个楼盘就烂尾了。楼盘烂尾之后说实话，受伤最大的当然是广大购房者。今天房价多高啊，很多家庭是掏空六个钱包去买了这个房，大家本来做好了规划什么时候交房啊，我怎么装修啊，甚至孩子出生之后马上就要在这个学区上小学了。可是你房子一烂尾，很多人的人生规划彻底被打败。尤其是今天由于房价太高，所以大部分人买房说实话那都是靠银行贷款。真正能全款买房的人是很少的。如果你是银行贷款按揭买了一套房子，这套房子发生烂尾之后，你还会面临另外一个问题，那就是明明房子拿不到手了，明明房价有了巨幅的下跌，但是你还得每个月还贷款。如果你不还怎么办？对不起，银行是会跟你催收的，甚至你有可能上征信黑名单。按道理讲，我们每个人都明白这个道理，我们跟银行没有矛盾，银行是来帮我们的，我们去买房的时候好比说这个房子总款100万，我们没有那么多钱，这个时候开发商和银行说我们可以给你搞个按揭贷款，你只要凑30万首付就行，剩下的70万是银行借给你的，银行把钱借给你并帮助你打款给开发商，然后这套房子就过户到你名下了，然后你再把这个房子抵押给银行。银行从始至终他确实是一个借款者的角色，我们也清楚，当开发商跑路、房子烂尾之后，我们跟银行之间的借贷关系还是存在的。罪魁祸首确实是开发商而不是银行，但问题是一方面我房子拿不回来，另一方面我每个月还要还贷款，我确实受不了。而且还有很多地方确实银行也存在着不规范的行为，比如说购房者可能他收入不高，银行违规放贷，比如说有的地方规定你这个房屋还没有封顶，资金要放到监管账户中去，银行要按照施工进度付款。可是有的地方银行就早早的把钱放给开发商或者打入开发商的指定账户，然后这个钱被开发商挪走了，银行的监管账户虚设了。所以这是很多购房者感到委屈的。以往零星有的人说你看我这房子烂尾了，我现在没有足够的钱，我停贷几个月行不行？现在有一种不太好的趋势，那就是全国多地有很多个楼盘出现了购房者集体停贷的情况，有的购房者人家甚至集体出了告示，告诉银行我们这些人是这个烂尾楼的受害业主，我们已经倾家荡产买了这个房子，谁知道开发商跑路了、房子烂尾了，我们最近一两年两三年恐怕都拿不回房子。所以我们一方面要求开发商赶快筹措资金复工，另一方面我们告诉银行，从现在开始我们可能就停贷了。虽然按道理讲我们欠银行钱应当每个月还贷，但是这个情况大家看到了，我们现在这个悲剧，银行也是推波助澜的助手之一，因此他们集体停贷。其实我觉得对于大部分人而言，大家都是非常看重自己的信用，我们也知道在这样一个信用社会，你这个人征信不好你未来有可能是寸步难行的。大家不逼到最关键的地步是不会轻易停贷以损害自己的征信。而另一方面呢，很多人也是抱团取暖，你看我一个人停贷的势单力薄，我们整个楼盘所有购房业主都是受害者，所以我们想集体做出这样一个停贷的告示，也算是警示一下银行，也是希望全社会人有能来帮助他们的找到开发商筹资好资金，把这个烂尾楼继续盖下去的。因为确实这伤及的是几百几千甚至几万个家庭。当然有业内法律人士也指出，这样一纸告示其实他没有什么法律效应，因为购房者是和银行签的借款协议，房子是作为抵押物，购房者一但不按时偿还贷款的话，那么银行当然是可以起诉这些购房者的，银行当然是可以要求把这些不还钱的人上黑名单的。并不是说大家一起集体不还贷，银行就不能去打官司。但是反过来讲，相信这么多人的报团也会给当地的金融系统一个警醒，毕竟如果这么多人一起不还贷，这个银行遭遇的损失也是很大的。当然其实我们倒是建议广大购房者还有一招，大家也还是可以做集体诉讼的，因为以往多地已经有判例了，就是按照现行的法律解释，当你购买的房子出现了烂尾之后，你是可以到法院要求和开发商解除购房合同的。因为开发商没有按时交房，解除购房合同之后开发商是要把你的首付款返还的，开发商也要把按揭贷款返还给银行的。当然大家说了，开发商都跑路了，我上哪去要的首付款？是啊，你的首付款要不回来，但是当然银行的按揭贷款也要不回来，只不过这样一操作呢，法律关系就发生了变更。不是你欠银行钱了，而是开发商欠银行钱了。那么到那个时候你的首付款虽然不能马上拿回来，你可以将来跟开发商要。而另一方面由于购房合同已经解除了，所以按揭贷款合同自然就失效了，你就不欠银行钱了，银行就得去跟开发商要钱了，而你也不会因为停贷而进入到征信黑名单中去。所以我觉得广大购房者真的可以研究研究这样一个方式——集体诉讼，集体和开发商解约，这样一方面真的可以停贷，另一方面自己也不是失信之人。

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