近日
网传一份沈阳某楼盘楼业主集体发布的声明
要强制停止偿还贷款
直至相关项目完全复工为止
其实
不只是沈阳
7月13日
多地烂尾楼业主公告强制停贷
涉及多个省份
一份社交媒体流传的汇总名单显示，截至7月13日，触发业主维权的停工、烂尾楼盘已超百个。根据图片显示，这100家断供楼盘中，河南占比最高有32个楼盘烂尾，其次是湖北有15个楼盘烂尾，再是湖南有14个，江西有5个，河北、江苏各4个，广东、广西、重庆、山东、辽宁、陕西各3个，山西、云南各2个，吉林、四川、安徽、福建各1个。名单还在进一步增加。
自媒体统计的部分
拟强制停贷的楼盘名单
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据悉，较先开启业主联名停贷的，是江西省景德镇市。随后，长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目的业主也纷纷给银行发“强制停贷告知书”，涉及背后的房产公司包括新力、世茂以及绿地集团等多个企业。
记者查阅了多份“强制停贷告知书”，业主称在房屋预售过程中，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务等行为。
业主们对贷款银行的指控主要包括：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同；作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
这些业主们的指控并非无据可依。早在2003年，央行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
2010年，住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
律师说法
停贷或涉违约，应采用法律手段
多个律师观点认为，业主“停贷”应谨慎。
针对上述武汉时代新城业主的这种“强制停贷”行为，建诚晟业总经理苑承建表示，能够理解，但是不提倡也不受保护。
“房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人，房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的（义务）。”
“虽然对业主充满了同情，但从法律关系和合同规定看，建议业主们谨慎理智考虑，不要随随便便就停贷了。”成都本地一位不愿透露姓名的律师表示：“贸然停贷很可能就违约了，届时不仅征信会受影响，还可能被诉到法院，得不偿失。”
上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。
“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉记者。
总而言之，贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议，如果买房遇到烂尾楼，在实际操作中要根据项目情况来应对。首先，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式，核实项目的预售房款监管情况。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉金融投资报记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然也复工了，但是属于表演式复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”
严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。“从这点看，相关银行等或负有直接的责任。”
在律师看来，房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但是业主与银行之间的借贷关系依然存在。
业主停贷能否倒逼开发商复工？
随着多地业主“抱团停贷”，能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房的问题？
来自红星新闻的评论指出，解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。
目前，武汉等地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。那么，这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。
即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商，倒逼着房子重新开工。
事实上，今年以来“保复工”“保交楼”已成为房企的一项重要任务。
今年春节后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。
金融投资报根据克而瑞统计了24个重点城市2021年年末停工、延期交付等问题楼盘数量与面积。
从套数来看，长沙、郑州、武汉、重庆都是2万套以上问题住房。
从面积来看，长沙446万平米，重庆331万平米，武汉274万平米，郑州271万平米，昆明、广州也在140万平米以上。
在业内人士看来，烂尾房及业主“停贷”的原因与房地产一直实行预售制度有关。
由于预售制，房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中，导致业主的预售资金总是被腾挪。
然而，随着“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，导致烂尾楼出现，而业主们则成为最大的受害者。
徐军告诉记者：“我个人认为，长期以来在商品房预售领域形成的市场架构或模式，对购房人权益保护的考虑是不周的，尤其是在房企前期开发风险防范方面，例如出现停工、烂尾了怎么办。”
严跃进认为，此类事件发出了警示，需要后续各地部分积极关注此类问题，并加快出台应对措施。
中原地产分析师张大伟
认为银行难辞其咎
张大伟称，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。大部分银行都在违规提前放贷。早在央行2003年出台的“121号文件”中就明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
张大伟认为，房地产开发企业为了利益最大化，必然会追求资金利用的最大化，这也导致其想方设法地将本该监管的资金逃避监管，以便投入新的投资项目。而房地产开发企业为了达到此目的，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。
多家银行回应“停贷事件”
7月14日，针对近日多地发生的“停贷事件”，农业银行、建设银行、兴业银行等先后发布公告，披露其在相关楼盘涉及的房贷情况。
建设银行
建设银行发布公告称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。
农业银行
中国农业银行今天（14日）发布公告，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
农业银行表示，下一步农行将始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
兴业银行
7月14日，兴业银行发布对网传“停贷事件”涉及楼盘按揭贷款情况排查的公告：公司近日对网传“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。
宁波银行
宁波银行14日对第一财经回应断供潮影响称，房地产按揭业务占比较低，对公司影响不大。
民生银行
近日，消息称全国多个项目业主联手宣布强制停贷，引发行业高度关注。网传一份机构房地产停贷问题解读电话会议内容显示，以杠杆率超过3倍、债券利率超过7%、过去12个月债券价格调整超过5%的开发商作为有问题的开发商来看，风险敞口最大的是民生银行（SH，股价3.67元，市值1607亿元），其次是平安银行、招商银行、兴业银行，以及光大银行。对此，记者今天上午以投资者身份从民生银行了解到，截至去年年底，民生银行个人按揭贷款余额5900多亿，民生银行表示将严密关注市场动态并积极应对。
（：azdsy521）编辑制作
●编辑：宇宙无敌超可爱粉红巴啦啦小仙女
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