近期

　　全国多地烂尾楼业主

　　联合发布强制停贷告知书

　　引发社会各界广泛关注

　　安徽合肥、河南郑州等十余个城市房企停工，收房无期

　　对于业主来说选择“停贷”也是无奈之举如果楼盘一直烂尾银行无房可抵债对银行来说也是很大的损失

　　（图片来源：包图网）

　　那么

　　为何会出现这么多烂尾楼？“强制停贷”可行吗？对业主有何风险？对开发商和银行有何影响？业主应如何利用法律工具维权？

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　　多地业主“停贷”

　　自6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体后，多地都陆续出现了业主欲“停贷”现象，不少烂尾楼业主开始联合起来：“不交楼就不还钱。”

　　近日，已有约150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市。

　　天津实地海棠雅著圣景豪庭的楼盘就是其中之一。7月13日，该楼盘全体业主发布强制停贷告知书，表示按照购房合同，圣景豪庭项目原应于2020年10月30日交房，截至今日已逾期交房超600天，且该项目自2020年11月起一直处于停工状态。全体业主要求项目最晚于2022年8月1日前实现全面复工，否则将强制停贷。在该告知书中，业主指出各贷款银行存在违规发放贷款，未履行资金监管责任，导致资金严重非正常流出。

　　（图片来源：南都周刊）

　　除此之外，全国多个楼盘业主直指，银行在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等违规问题。

　　河南省新郑市康桥那云溪已经停工将近1年的时间。7月6日，多位业主签署了《康桥那云溪全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》。康桥那云溪的业主认为，按揭房贷涉及到的银行应当将贷款付至康文公司预售款监管专用账户，但几家银行将贷款资金付至康文公司一般账户，使资金无法受到有效监管。业主们认为，该行为使康文公司轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工延期烂尾等严重后果。

　　河南省新郑市康桥那云溪业主肖强我们也是迫不得已才选择这条路，希望可以让相关监管机构和银行负起责任。

　　业主们并非不在意后续即将面临的征信污点，但迫于无奈，只能以这种方式施加压力。很多停贷项目业主的诉求是项目顺利复工，“交房贷也交得有盼头。”

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　　谁来为期房烂尾买单？

　　从业主的角度，耗尽几个钱包付出了至少三成的首付，背上了几十年的债务，购买开发商承诺将在未来某个时间交付的房子。然后开发商违约了，楼盘停工，交付遥遥无期，这种情况下，还要求业主每月偿还银行贷款，有几个人情愿与开心？而从银行的角度，我与业主签的是贷款合同，我已经按照合同要求把钱贷给业主了，兴建中的房子不过是这笔贷款的抵押品，又不是银行乐见或推动了房子烂尾，那么，无论房子是否交付，业主都有义务按照贷款合同的约定还款，否则就要承担违约责任、要“上征信”。

　　造成这个三角关系的根源，是房地产预售制。预售制下，房地产开发商几乎是空手套白狼。

　　（图片来源：包图网）

　　在拿地阶段，只要支付定金就可以拿下土地使用权，然后以土地去银行抵押贷款来支付土地出让金。进入建设阶段后，往往也是建筑公司先行垫付材料款和施工费，等到工程完成一定进度，就可以预售，全额收取卖房款，再用这笔钱来支付给建筑公司，买更多的地，预售更多的房。这一制度设计，让房地产业几乎成为一个轻资产的行业，开发商以极低的自有资金就可以启动一个房地产开发项目，然后把雪球不断滚下去，越滚越大。

　　部分开发商面临资金链断裂也存在以下两方面可能。一方面，风险房企化解力度不足，部分风险房企带来的溢出效应又导致投资者对房企信心不足，致使房企融资成本上升；另一方面，购房者信心不足，倒逼交楼之余新购房需求下降。

　　除此之外，与部分开发商将预收款项违规挪用以及银行违反资金监管义务也有一定关系。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫从制度层面追根溯源，多地出现楼盘停工的现象归根结底是商品房预售制的弊端以及商品房预售资金监管制度的漏洞。在预售制之下，国内商品房市场现房占比日渐下降，又叠加商品房预售资金项目滚动开发模式单一等因素，一旦经济形势有变，就会加快问题的集中性爆发。

　　（图片来源：包图网）

　　要解决问题，就要改革。

　　一种雷霆手段是取消期房预售，只能建成后现房销售。这样会大大提高开发商的资金成本，并对房价产生一定影响，但可以消解经济下行期楼盘遍地烂尾的风险。

　　或者继续改革预售，比如不是将全额房款一次性支付给开发商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付时再支付部分，或可以按照工程进度逐步支付购房款，交付时付清。如果在房屋交付时再支付尾款，自付也好，用银行贷款也好，银行贷款合同此时生效、业主此时还款，可以避免今日业主们针对银行之汹汹局面。

　　广东省房协专家委员会主任委员黎振伟相关政府部门作为商品房预售许可证的发放方和管理方，应该对房地产企业的销售规范、土地审批等流程负有监管责任。

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　　多方回应

　　7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受了记者采访。该负责人指出，6月30日，江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注。银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

　　一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。

　　二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

　　三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。

　　四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。

　　（图片来源：包图网）

　　7月14日-15日，多家银行发布公告称，对近期网传“停贷”事件中涉及的楼盘展开排查，目前发布公告的银行均表示，涉及的贷款业务规模较小，不会对银行经营构成重大影响。

　　其中，工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业银行、平安银行、光大银行等均发布公告，称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查。

　　工商银行发布公告称，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。

　　邮储银行称，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。

　　建设银行的公告表示，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控，将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。

　　交通银行的公告称，经初步排查，媒体报道中存在项目风险的楼盘所涉及的本公司逾期贷款余额为0.998亿元，占交行境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控。

　　招商银行表示，“网传停贷”事件涉及楼盘中，该行涉及的逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占境内个人住房贷款余额的比例不到0.0001%，风险整体可控。

　　平安银行称，目前该行涉及网传“停贷事件”楼盘的逾期贷款余额为0.318亿元，占一手楼按揭贷款余额（1522.97亿元）的0.021%，不会对该行经营构成重大影响。

　　（图片来源：）

　　从各方回应来看，这一事件的核心在于“保交楼”，推动已经延期交付或者存在延期交付风险的楼盘加快施工进度。近期，在有关部门和房地产企业等的共同努力下，涉及停工风险的多个楼盘，有的已经正常施工，有的则迎来了复工的消息。

　　7月13日，按揭贷款银行实地到工地走访调查，江西省赣州市绿地博览城商住小区目前施工正常，部分期数楼栋有80到100不等的施工人员在进行施工。据了解，自6月以来，施工队伍陆续入场开始加紧施工。目前经赣州经开区政府与绿地协商，经开区政府决定收购部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目建设。

　　7月6日，河南省郑州市金水区丰庆路街道办事处召集名门翠园各地块业主代表开会。据了解，名门翠园项目的实控方中融信托同意释放其抵押的在建工程用于申请开发贷。同时，金水区下属平台公司已开始与中融信托办理解除抵押的相关流程以及后续贷款流程。该街道办事处牵头与平台公司、中融信托、河南圣鸿置业有限公司成立专用资金账户，用于翠园复工复产。目前，金水区下属平台已着手设立共管账户，用于资金监管和调配。

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　　如何正确维权？

　　那么，作为购房者，应如何利用法律武器维护自身权益？关于“烂尾”，银行需要承担责任吗？为此，农视网记者采访了北京市盛廷律师事务所律师张凤杰。

　　（图片来源：受访者供图）

　　问

　　楼盘停工，购房人是否可以解除合同？

　　楼盘停工导致开发商逾期交房的，构成重大违约。业主可以根据合同的法定解除权向开发商主张解除商品房预售合同、返还购房款、赔偿损失，同时要求解除与银行的贷款合同。

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　答

　　问

　　多地烂尾楼业主发公告，拟集体停贷。业主擅自停贷，将面临哪些法律风险？如何正确维权？

　　楼盘烂尾，如果业主在不主张解除商品房预售合同、抵押贷款合同的前提下擅自停贷，可能面临被银行起诉催收贷款、个人征信产生逾期贷款记录等风险。

　　建议业主把要求解除商品房预售合同和抵押贷款合同的书面通知分别送达开发商和贷款银行，并要求开发商返还购房款、赔偿损失。必要时可以采取诉讼途径。

　　答

　　问

　　开发商未按合同时间交房，应承担哪些法律责任？购房者、银行和开发商三方的法律关系如何厘清？

　　商品房预售制度下，采取按揭贷款商业交易模式，涉及购房人与开发商之间的商品房买卖合同和购房人与银行之间的商品房担保贷款合同双重法律关系。

　　开发商逾期交房，购房人可以要求与开发商解除《商品房预售合同》、与银行解除《借款合同》《抵押合同》，并要求开发商承担违约责任。因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　答

　　问

　　停贷会不会影响个人征信？

　　因楼盘烂尾、开发商无法按时交房的，业主行使合同的法定解除权，通过书面通知或诉讼途径要求解除商品房预售合同和抵押贷款合同、要求开发商返还购房款、赔偿损失的，则合同解除之日起业主停贷不会影响个人征信。

　　答

　　解决烂尾楼的问题是民生大事要全力以赴妥善处理让烂尾楼业主看到希望把早日交房作为目标这才是解决问题的最佳途径

　　来源|经济观察报、南方周末、齐鲁壹点、新华社、南方周末、华夏时报、中国财经网、时代周刊、观察者网、中国银行保险报