高文观察｜烂尾楼还贷责任主体裁判规则5则

网贷欠费 2022-11-29 0

前言在商品房预售阶段，开发商、购房人及银行之间存在三种法律关系，开发商与购房人之间的房屋买卖合同关系；购房人与银行之间的金融借款合同关系；开发商与银行之间的担保合同关系。三种法律关系互相存在内在联系。当楼盘烂尾、商品房逾期未交付时，还贷责任主体如何确定？我们通过对相关案例进行

　　前言

　　在商品房预售阶段，开发商、购房人及银行之间存在三种法律关系，开发商与购房人之间的房屋买卖合同关系；购房人与银行之间的金融借款合同关系；开发商与银行之间的担保合同关系。三种法律关系互相存在内在联系。当楼盘烂尾、商品房逾期未交付时，还贷责任主体如何确定？我们通过对相关案例进行检索，总结出如下裁判规则。

　　裁判规则一：商品房买卖合同与担保贷款合同因开发商逾期未交付房屋被解除的，由开发商承担还款责任，购房人不承担责任。

　　案例

　　中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚、王琪博等金融借款合同纠纷案（（2019）最高法民再245号）

　　基本案情

　　2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定购买越州公司开发的房产；2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款，抵押物为涉案房产，保证人为越州公司，且该借款合同第十九条约定“若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款”；后越州公司并未按约定向王忠诚交付涉案房屋。王忠诚以房屋预售合同纠纷起诉银行及越州公司，法院判决涉案预售合同及借款合同解除，由开发商越州公司承担偿还贷款责任。本案系银行起诉王忠诚等三人，要求其与开发商共同承担还款责任。一审判决驳回建行青海分行诉讼请求；二审判决撤销一审判决，由购房人承担还款责任；再审判决维持一审判决，撤销二审判决。

　　裁判要旨

　　在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成开发商、购房人、银行三方权利义务的失衡；因开发商原因致使商品房买卖合同及担保贷款合同均被解除的，由开发商将收取的购房贷款本息返还银行，购房人不承担返还义务；担保贷款合同中关于合同解除后由购房人返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人责任，对购房人不具有拘束力。

　　裁判规则二：商品房买卖合同与担保贷款合同因开发商破产被解除的，银行应当先行在破产程序中申报债权，对于未足额清偿的部分，由购房人承担剩余还款责任。

　　案例

　　潘彩淑、邹建标等与中国农业银行股份有限公司成都青羊支行金融借款合同纠纷案（（2021）川民申708号）

　　基本案情

　　2015年1月24日，卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订《商品房买卖合同》；2015年4月21日，潘彩淑、邹建标与农业银行蓉城支行、卓旭公司签订《个人购房担保借款合同》；卓旭公司后进入破产重整程序，在破产重整案件中，经法院批复解除《商品房买卖合同》。本案系潘彩淑、邹建标起诉要求解除《个人购房担保借款合同》，并要求卓旭公司承担还款责任，农业银行蓉城支行反诉要求潘彩淑、邹建标承担还款责任。一审判决解除借款合同，由购房人承担还款责任，开发商承担连带清偿责任；二审判决撤销一审判决，解除借款合同，驳回其他诉讼请求；再审裁定驳回农业银行蓉城支行的再审申请。

　　裁判要旨

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖纠纷解释》”）第二十五条第二款关于还款责任顺序的规定，应先由开发商向银行返还剩余的贷款本息，购房人作为担保贷款合同相对人，如开发商未能实际全部归还，则应承担剩余还款责任；根据《破产法》规定，开发商进入破产程序的，银行作为债权人，应依法申报债权并在破产程序中处理，同理，购房人在本案中主张开发商向银行返还未结清贷款本金亦不符合法律规定。

　　裁判规则三：商品房买卖合同与担保贷款合同均被解除的，购房人的还款义务并未免除。

　　案例

　　王刚与中国银行股份有限公司威海分行金融借款合同纠纷案（（2020）鲁民申6729号）

　　基本案情

　　2012年12月4日，王刚与中国银行威海分行、恒峰公司等签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定王刚向中国银行威海分行贷款用于购买恒峰公司开发的房屋；2014年10月24日，王刚起诉，以恒峰公司逾期交房为由要求解除双方之间的商品房买卖合同，该合同经调解已解除。本案系王刚起诉中国银行威海分行及恒峰公司要求解除《个人一手住房贷款合同》并要求恒峰公司偿还剩余贷款本息。一审判决解除借款合同，由开发商承担还款责任；二审判决维持原判；再审裁定驳回中国银行威海分行再审申请。

　　裁判要旨

　　依据《商品房买卖纠纷解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同与担保贷款合同均被解除后，应由开发商将购房贷款返还银行，但该规定并未免除购房人的还款义务。本案银行作为被告并未在诉讼中提起反诉要求购房人承担还款责任，原审判决开发商还款有法律依据。在开发商不能完成返还义务的情况下，银行可向购房人另行主张权利。

　　裁判规则四：银行未将贷款汇至商品房预售款专用账户，造成商品房烂尾、购房人损失的，购房人从起诉之日起至商品房具备交付条件之前有权不履行还款义务。

　　案例

　　黄一婷与招商银行股份有限公司惠州分行金融借款合同纠纷案（（2018）粤民申7516号）

　　基本案情

　　2013年6月5日，黄一婷与招商银行惠州分行及第三人光耀集团有限公司签订《个人购房借款及担保合同》用于购房；2016年6月14日，惠州市房产管理局向招商银行惠州分行发函，称光耀集团有限公司开发的光耀翡俪港预售商品房项目在招商银行惠州分行办理住房按揭贷款业务，但该按揭贷款未按规定流入预售资金专用账户，责令限期整改；光耀翡俪港现处于烂尾状态。本案系黄一婷起诉招商银行惠州分行要求判令招商银行惠州分行继续履行将按揭款存入商品房预售款专用账户的义务，且在此之前，要求确认其享有拒绝履行《个人购房借款及担保合同》所约定还本付息义务的权利。一审判决黄一婷从起诉之日起至商品房具备交付条件之前无需向招商银行惠州分行履行还款义务，在上述期间已经偿还的本金及利息不予退回；二审判决维持原判；再审裁定驳回招商银行惠州分行的再审申请。

　　裁判要旨

　　银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，依据公平原则及诚实信用原则，银行应当承担部分责任，购房人在商品房具备交付条件之前，无须履行担保贷款合同中偿还本金及利息的义务。

　　裁判规则五：银行未履行资金监管义务，开发商挪用商品房预售款造成楼盘烂尾的，购房人从起诉之日起至商品房具备交付条件之前有权不履行还款义务。

　　案例

　　中国建设银行股份有限公司宜州支行与龙秀巨等金融借款合同纠纷案（（2020）桂12民终578号）

　　基本案情

　　2015年3月5日建设银行与伟弘公司、宜州市房地产管理局签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，协议中约定了伟弘公司必须将锦绣祺峰61、62幢楼商品房预售款存入在建设银行开设的专用账户，建设银行在为伟弘公司办理预售款拨付时，应要求伟弘公司提交由宜州市房管局出具的同意拨付款证明。2015年4月16日，龙秀巨及中国建设银行股份有限公司宜州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，用于向伟弘公司购房；后，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形，而伟弘公司获得款项后并未全部用于楼盘建设而是挪作他用，导致建设楼盘的资金链断裂，楼盘停止建设。本案系建设银行起诉龙秀巨要求解除案涉贷款合同，并要求龙秀巨承担还款责任，伟弘公司承担连带清偿责任。一审判决龙秀巨从起诉之日起至商品房具备交付条件之前无需向中国建设银行宜州支行履行还款义务，在上述期间已经偿还的本金及利息不予退回；二审判决维持原判。

　　裁判要旨

　　对房屋预售款负有监管义务的银行，未经房管局同意就将商品房预售款拨付给开发商，而购房人作为对楼盘“烂尾”事件无过错的一方，其不同意解除担保贷款合同，但如果在其不能按合约如期接收验收合格的预售商品房的情形下，还要背负该预售商品房的房贷本息，不符合公平正义的原则，因此判决购房人在商品房具备交付条件之前，无须履行担保贷款合同中偿还本金及利息的义务合法合理。