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■本文综合自楼市资本论、南京别墅圈等
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新年快乐！
HAPPYNEWYEAR
新年第一天，本来是个好日子，但是，有些消息总是很刺耳，我说给你听~
知名地产大V@阿卜教授透露一名投资客的真实压力：16年的时候，上海房价飙升。他杀红了眼，吃下了几套大标，负债很快超过了3000万。各种长债短债加在一起，（净）月供超过20万。
他每天都要花很多时间管理信用卡，以维持现金流。
他说：他的目标是“活下去”，如果明年年初大涨30%，他就可以打平离场。
这里面最深切的教训，就是他买的房子，租售比太低。
当时上海一套1500万的房子，贷7成，30年，月供6万（如果是20年的抵押贷款，月供就是8万）。可房子本身的租金才1.5万啊。剩下的4.5万，要靠自己的老本维持。
多几套这样的房子，对于底子薄的他来说，每月十多万的现金流出，会像脖子上的绳索，越勒越紧，直到他彻底喘不过气。
大V认为的底线应是租金至少能抵月供的一半。
建议：不要小看多出来的现金。譬如6万的月供，对应3万的租金。净流出3万。如果你有150万的老本，你就能生存50个月。而之前净流出4.5万，你就只能生存33个月，少了一年半的缓冲期。
有人说，比起房价的涨幅，租金可以忽略不计。在这个房住不炒的年代，只有高租金才能让你“生存”到房价涨的那一天。
01将杠杆玩到极致
两年前高杠杆买房的人现在真的扛不住了，只要房价不能快速暴涨，一旦现金流撑不住就会很危险。
昨天NGA玩家社区一条高杠杆的帖子在微博疯传，买房人月供紧张，不光信用卡套现15张，还绑上了消费贷和民间借贷，太可怕。
根据帖子描述，楼主八年前来到深圳定居，是一名金融民工，收入跟业绩挂钩。两年半前在市场最高位时购入一套房，在购房之前完全没有想到月供压力。结果，机缘巧合之下，高杠杆买了房。
高到什么程度：首付20万，按揭320万。
当时薪资高，月收入3-5万，还款soeasy。可是这两年房价下行，现在月收入1万左右，压力凸显。
这个月收入1万，房贷要1万6，目前信用卡欠了15张，信用贷10家银行。朋友借了20多个，每个月要还3个朋友的钱，这一年把信用卡都套完了。
有人劝他赶紧卖房，可是现在卖了，等于要亏两年多的月供，总计50-60万。
我在翻看NGA玩家社区原帖中还发现：楼主回复表示自己不是炒房客，主要是那几年光景好，想着一万多不是什么大事儿。
02断供大军
我最近刷抖音的时候，发现断供的视频越来越多，有的90后、95后也加入到了断供大军。
有网友表示：自己当初不顾家人反对，150万买了90平的住宅，现在月供还不起，又卖不出去。每到打月供的时候都在想尽办法去筹月供，担心逾期失去信用。
有人月供还1万，外债二十万，新年的梦想就是能省就省。
一般断供半年，6次以后，银行的工作人员会和你协商结果，协商无果后会进行拍卖。所以断供之前卖掉房子，损失远比拍卖要小。
昨天，微博上爆料：很多炒房群都炸了，一些曾经的炒房大V也被爆出断供。群友纷纷倒戈，曾经无比崇拜的炒房大神被他们重新定义为骗子。
曾经火热的炒房群，买房人变得非常谨慎：
03法拍房激增
新房熄火，法拍房火爆。
北京，深圳、杭州、南京以及成都等地的法拍房正在爆增！近期数据，在阿里“司法拍卖”平台显示有宗房产拍卖品，其中正在进行的就有7873宗。
北京：5222宗法拍房，拍四合院省千万
截止11月13日，阿里“司法拍卖”平台显示北京有5222宗房产拍卖品，其中正在进行的就有199宗。
最受关注的一套繁华区的住宅，已经有1万多人围观。
资料显示，这套住宅57.5平米，位于东直门外大街26号，西距东直门地铁站不足1公里，东距三里屯商业区500米，评估价259万，合单价4.5万/平米，起拍价220万，合单价3.82万/平米。
而对比，周边目前9万左右的区域均价，诱惑十分之大。
南京：法拍房六折起拍，1套房省400万
长三角的核心城市南京，法拍房总量也不少。平台显示总量在宗，其中在拍房产数量为216宗。虽不及北京量大，但胜在折扣更低，一样吸引了众多购房人关注。
平台显示，11月8日拍卖的一套位于南京鼓楼区江东北路269号的一套法拍房，起拍价62.4万元，评估价110.5828万元，几乎是六折上市。
年初，在阿里司法拍卖网上挂出了多套位于南京城东阳明山庄的别墅。千万级别墅以低于市场评估价400多万元的价格拍卖，非常诱人。
值得一提的是，今年6月，全国群众关注过一场轰动的拍卖房。南京市江宁区“碎尸案别墅”拍卖，市场评估价为1236万元，起拍价只要435万元，少了800万元，最终被神秘买房人以786万元的价格拍得，6.3折！
法拍网的抖音号更是晒出了成交的截图：
03扛过2019
2017-2018年许多南京人、杭州人、上海人……成了不光是房价的高位接盘侠，还是贷款利率的高位接盘侠。
买房时月薪3万时，房贷1万5不算什么；2年后，当收入只有1万时，房贷1万5就吃不消了。
人不可能一辈子都在高位，当你落魄、失业的时候，你的高杠杆谁来买单？
当所有人都站在高点抢房的时候，有多少是真正考虑过还款能力的？疯狂进入楼市之后，万一哪一天你资金链断裂了、无人接盘？你的房子也有可能会被7折拍卖。
所以我们的建议：
1、切勿高杠杆买房。
老生长谈却依旧被许多人置若罔闻，“房住不炒”的大背景下，杠杆买房风险很大。
2、二手房收益落袋为安。
倒挂其实是最大的骗局，倒挂的价格不是资产，例如：新房1万6，二手房挂牌价2万3，倒挂7000的神盘。
即便很多人抢，但是卖得掉才是资产，卖不掉仍是负债，倒挂盘最快也要3-5年才能变现，谁能断定那时房价仍然坚挺？
3、断供之前，趁早卖掉。
此前南京某学区房业主降价220万卖房，因为有550万的贷款还不起，所以想趁断供前出货。一旦真的断供就会被低价拍卖，到时自己还得亏钱。
还能撑多久，你觉得呢？
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